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L’acquisition d’un immeuble au 102 avenue Ledru-Rollin dans le 11ᵉ arrondissement de Paris représente une opportunité d’investissement stratégique sur le marché immobilier parisien. Cette adresse bénéficie d’un emplacement privilégié dans le quartier Sainte-Marguerite, secteur en pleine valorisation qui conjugue authenticité parisienne et dynamisme économique.
Dans un contexte où le marché immobilier du 11ᵉ arrondissement affiche un prix moyen de 9 832 €/m² en novembre 2025, l’avenue Ledru-Rollin se positionne dans une fourchette comparable avec des prix oscillant entre 9 580 € et 11 302 €/m² selon les caractéristiques du bien. Pour un investisseur averti, comprendre les spécificités de cette adresse, son potentiel de rentabilité et les enjeux d’une acquisition d’immeuble en bloc constitue un prérequis essentiel avant toute décision d’achat.
Cet article vous propose une analyse complète du marché local, des perspectives de rendement, et des étapes indispensables pour concrétiser votre projet d’acquisition au 102 avenue Ledru-Rollin.
Contexte géographique et historique de l’avenue Ledru-Rollin
Une artère emblématique du 11ᵉ arrondissement
L’avenue Ledru-Rollin s’étend sur environ 1,5 kilomètre, reliant le pont d’Austerlitz à la place Léon-Blum, où se situe la mairie du 11ᵉ arrondissement. Cette voie structurante traverse les quartiers Sainte-Marguerite et de la Roquette, offrant ainsi une position centrale dans l’un des arrondissements les plus dynamiques de la capitale.
Le 102 avenue Ledru-Rollin se situe précisément dans le quartier Sainte-Marguerite, délimité par la rue de Charonne, le boulevard de Charonne, la place de la Nation et la rue du Faubourg-Saint-Antoine. Ce secteur tire son nom de l’église Sainte-Marguerite et se caractérise par son atmosphère résidentielle animée, ses commerces de proximité et sa population cosmopolite de jeunes actifs et de familles.
Histoire et patrimoine architectural
Créée à partir de 1806 sous Napoléon Ier, l’avenue portait initialement le nom de « rue du Colonel-Lacuée » en hommage à un colonel tué au combat de Gunzbourg en 1805. Ce n’est qu’en 1879 qu’elle prend le nom d’avenue Ledru-Rollin, en référence à Alexandre Auguste Ledru-Rollin (1807-1874), avocat et homme politique républicain, membre du gouvernement provisoire de 1848.
Le bâti de l’avenue se compose essentiellement d’immeubles haussmanniens et post-haussmanniens des XIXᵉ et XXᵉ siècles, témoignant de l’expansion urbaine parisienne. Au numéro 102, on trouve typiquement ce type d’architecture caractéristique, avec des immeubles en pierre de taille de plusieurs étages, souvent dotés d’une cour intérieure et de caves voûtées. Ces bâtiments présentent généralement un excellent potentiel de valorisation, sous réserve d’une rénovation adaptée aux normes contemporaines.
Desserte et accessibilité exceptionnelles
L’avenue Ledru-Rollin bénéficie d’une desserte en transports en commun exemplaire :
- Métro ligne 8 : station Ledru-Rollin à moins de 100 mètres du 102, permettant de rejoindre Bastille, République ou les grands pôles d’affaires parisiens
- Métro ligne 9 : station Voltaire à proximité immédiate, offrant une connexion vers Nation, République et les arrondissements de l’ouest parisien
- Métro ligne 1 : accès rapide aux stations Bastille et Nation
- Nombreuses lignes de bus : 46, 76, 86 desservant le secteur
- Gare de Lyon : à moins de 15 minutes à pied, permettant les déplacements régionaux et nationaux
Cette excellente connectivité constitue un atout majeur pour la valorisation locative et patrimoniale d’un immeuble situé à cette adresse.
Analyse du marché immobilier local au 102 avenue Ledru-Rollin
Prix au mètre carré et tendances actuelles
Le marché immobilier de l’avenue Ledru-Rollin s’inscrit dans la dynamique globale du 11ᵉ arrondissement, qui connaît une légère correction après plusieurs années de hausse continue. En novembre 2025, les données convergent vers les fourchettes suivantes :
Pour l’avenue Ledru-Rollin spécifiquement :
- Prix moyen au m² : 9 863 €
- Fourchette basse : 8 338 €/m²
- Fourchette haute : 11 302 €/m²
Pour le 11ᵉ arrondissement dans son ensemble :
- Prix moyen : 9 832 €/m² (novembre 2025)
- Évolution sur 1 an : -3,6 %
- Évolution sur 10 ans : +24,4 %
Cette correction récente s’explique par plusieurs facteurs conjoncturels : durcissement des conditions d’octroi de crédit, inflation persistante, et impact des nouvelles réglementations énergétiques (interdiction de location des logements classés G dès 2025). Toutefois, cette baisse présente une opportunité d’acquisition stratégique pour les investisseurs disposant de capacités de financement.
Comparaison avec les autres secteurs du 11ᵉ arrondissement
Le 11ᵉ arrondissement présente des disparités de prix significatives selon les quartiers :
- Folie-Méricourt (nord) : secteur le plus cher avec des prix atteignant 10 500-11 000 €/m², prisé pour sa vie nocturne (rue Oberkampf) et ses passages secrets
- Sainte-Marguerite (où se situe le 102 avenue Ledru-Rollin) : fourchette intermédiaire à 9 580-10 200 €/m², offrant un excellent rapport qualité-prix
- Père-Lachaise (est) : secteur plus abordable autour de 9 000-9 500 €/m²
L’avenue Ledru-Rollin se positionne donc dans le milieu de gamme du 11ᵉ, avec un potentiel de valorisation intéressant lié à l’amélioration continue du quartier Sainte-Marguerite.
Dynamique du marché des immeubles entiers
Contrairement aux appartements individuels, l’achat d’immeuble en bloc présente des caractéristiques de marché spécifiques :
Avantages d’un achat en bloc :
- Négociation globale souvent plus favorable que l’achat lot par lot
- Pas de contraintes de copropriété : liberté totale de gestion et de rénovation
- Optimisation fiscale via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou le déficit foncier
- Rentabilité potentiellement supérieure grâce à l’optimisation du rendement locatif sur l’ensemble des lots
- Valorisation patrimoniale à long terme dans un arrondissement historique de Paris
Volume de transactions : En 2024, le 11ᵉ arrondissement a enregistré 933 transactions immobilières, soit une baisse de 55,82 % sur deux ans. Cette contraction du marché crée des opportunités de négociation pour les acquéreurs disposant de fonds propres importants ou d’un accès au financement bancaire.
Le Groupe Christian Mahout
Le Groupe Christian Mahout, une expertise en acquisition d’immeubles à Paris et en Île-de-France
Une expertise en acquisition immobilière
Le Groupe Christian Mahout est un acteur incontournable de l’acquisition immobilière à Paris et en Île-de-France. Avec plus de 40 ans d’expérience et plus de 320 immeubles acquis à ce jour, le groupe possède une connaissance approfondie du marché immobilier local. Grâce à une équipe de professionnels hautement qualifiés, le groupe est en mesure de proposer des solutions adaptées à chaque projet, en accord avec les attentes des clients.
Les immeubles acquis par le Groupe Christian Mahout sont des bâtiments de qualité, restaurés avec soin et respectant les normes en vigueur.
Une démarche en faveur de l'urbanisme écologique
Le Groupe Christian Mahout se distingue par sa démarche en faveur de l’urbanisme écologique. Au lieu de densifier les immeubles, Christian Mahout a choisi de les restaurer, préservant ainsi leur histoire et leur patrimoine. Chaque immeuble a sa petite ou grande histoire à raconter, et le groupe s’engage à la préserver tout en apportant une touche moderne. Le résultat est un équilibre parfait entre le passé et le futur, entre la tradition et l’innovation.
Christian Mahout
Président Directeur Général
Christian Mahout : Investisseur immobilier reconnu avec plus de 40 ans d’expérience dans l’acquisition d’immeubles à Paris et en Île-de-France. Avec plus de 320 immeubles acquis à ce jour, il est considéré comme l’un des acteurs les plus importants du marché immobilier à Paris.
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Notre approche et nos solutions
1. Premier contact
La première étape pour vendre votre immeuble à Paris est de prendre contact avec le Groupe Christian Mahout. Nous sommes là pour répondre à toutes vos questions et vous aider à comprendre le processus de vente. Nous vous fournirons également des informations sur les prix du marché immobilier à Paris et les tendances actuelles.
2. Evaluation de votre immeuble
La deuxième étape consiste à évaluer votre immeuble. Nous disposons d’une équipe d’experts en évaluation immobilière qui effectuera une analyse approfondie de votre bien pour déterminer sa valeur réelle. Cela nous permettra de vous proposer une offre d’achat équitable.
3. Offre d'achat
Une fois que nous avons évalué votre immeuble, nous vous proposerons une offre d’achat. Nous négocierons également les conditions de vente pour garantir que toutes les parties soient satisfaites. Le Groupe Christian Mahout s’engage à vous garantir la vente rapide et efficace de votre immeuble à Paris.
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Pour chaque immeuble que nous inspectons, nous examinons une série de facteurs clés tels que sa situation géographique, son état général, son potentiel de transformation, le prix demandé, etc. Si votre bien immobilier répond à nos critères d’investissement, nous vous présentons une proposition d’achat. Cependant, même si ce n’est pas le cas, nous mettons toujours notre savoir-faire à votre disposition pour vous aider à vendre votre propriété rapidement et à un prix avantageux.
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