Vous êtes propriétaire d’un immeuble à Paris et vous envisagez de le vendre ? Vous vous demandez s’il est plus avantageux de vendre en bloc ou lot par lot ? Ce guide complet vous accompagne dans toutes les étapes de la vente d’un immeuble parisien, de l’évaluation initiale jusqu’à la signature chez le notaire.
Avec plus de 40 ans d’expérience et 400 immeubles acquis à Paris, Foncière George V partage son expertise pour vous aider à prendre les meilleures décisions.
Qu’est-ce que la vente d’un immeuble en bloc ?
La vente en bloc consiste à céder l’intégralité d’un immeuble à un seul acquéreur, plutôt que de vendre chaque appartement ou local commercial séparément. Cette transaction porte sur l’ensemble des lots de copropriété, qu’ils soient occupés ou vacants.
Différence avec la vente lot par lot
| Critère | Vente en Bloc | Vente Lot par Lot |
|---|---|---|
| Durée | 2 à 6 mois | 2 à 5 ans |
| Complexité | Une seule transaction | Multiples transactions |
| Gestion | Aucune pendant la vente | Gestion locative continue |
| Prix | Légèrement inférieur au détail | Potentiellement plus élevé |
| Risque | Faible | Élevé (vacance, impayés) |
| Fiscalité | Imposition unique | Impositions multiples |
Les types d’immeubles concernés
La vente en bloc s’applique à différents types de biens parisiens :
- Immeubles haussmanniens entièrement ou majoritairement détenus
- Immeubles de rapport avec plusieurs appartements loués
- Immeubles mixtes (habitation + commerces)
- Immeubles en indivision nécessitant une sortie rapide
- Immeubles nécessitant des travaux importants
- Hôtels particuliers divisés en plusieurs lots
Pourquoi vendre en bloc plutôt que lot par lot ?
Avantages de la vente en bloc
1. Rapidité et simplicité
La vente en bloc permet de conclure une transaction en 2 à 6 mois contre plusieurs années pour une vente au détail. Pour un propriétaire qui souhaite se désengager rapidement (succession, projet personnel, âge avancé), c’est un avantage décisif.
Exemple concret : Un immeuble de 8 appartements vendu lot par lot peut nécessiter 3 à 5 ans pour écouler tous les biens. En bloc, la transaction est finalisée en quelques mois.
2. Libération immédiate de la gestion
Plus besoin de :
- Gérer les locataires et les potentiels impayés
- S’occuper des travaux et de l’entretien
- Assister aux assemblées générales de copropriété
- Gérer les aspects administratifs et fiscaux
3. Sécurité financière
Une transaction unique avec un acheteur professionnel (foncière, investisseur institutionnel) offre :
- Une solvabilité garantie
- Un paiement intégral à la signature
- Aucun risque de désistement ou de financement
4. Optimisation fiscale
Une seule opération de vente permet :
- Une imposition unique sur la plus-value
- Des frais de notaire mutualisés
- Une planification fiscale simplifiée
5. Vente “En l’état”
La plupart des acheteurs professionnels acquièrent sans condition :
- Pas de travaux à réaliser avant la vente
- Pas de mise aux normes exigée
- Pas de rénovation esthétique nécessaire
Quand la vente en bloc est-elle particulièrement recommandée ?
- Succession : Plusieurs héritiers souhaitent partager rapidement le produit de la vente
- Indivision conflictuelle : Besoin de sortir d’une situation bloquée
- Âge avancé : Souhait de simplifier sa gestion patrimoniale
- Immeuble nécessitant de gros travaux : Coût et complexité des rénovations
- Reconversion professionnelle ou projet de vie : Besoin de liquidités rapidement
- Optimisation patrimoniale : Volonté de réorienter ses investissements
Qui sont les acheteurs d’immeubles en bloc ?
Les foncières spécialisées
Les foncières comme Foncière George V sont des acteurs majeurs de l’achat en bloc à Paris. Elles présentent plusieurs avantages :
- Rapidité de décision : Offre d’achat sous 48-72 heures après visite
- Solvabilité garantie : Fonds propres importants
- Expertise du marché parisien : Connaissance fine des quartiers et des valorisations
- Achat en l’état : Pas de conditions suspensives liées à l’état du bien
Les investisseurs institutionnels
Compagnies d’assurance, caisses de retraite et SCPI recherchent des immeubles de rapport pour constituer leur patrimoine. Ils privilégient :
- Des immeubles bien situés et bien loués
- Des biens avec un potentiel de valorisation
- Une gestion locative stable
Les marchands de biens
Ces professionnels achètent pour revendre après rénovation, généralement :
- Lot par lot après division
- Après transformation (bureaux en habitation, par exemple)
- Après modernisation complète
Les family offices
Structures patrimoniales de grandes familles fortunées investissant dans l’immobilier parisien de prestige pour :
- Conservation et transmission patrimoniale
- Revenus locatifs pérennes
- Diversification de portefeuille
Les 7 Étapes de la vente d’un immeuble en bloc
Étape 1 : Préparation et rassemblement des documents
Durée : 2 à 4 semaines
Documents indispensables à préparer :
Titres de propriété complets- Règlement de copropriété et état descriptif de division
- Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
- Diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.)
- Baux en cours pour les lots loués
- Quittances de charges et taxe foncière
- États des travaux récents et factures
- Situation hypothécaire si crédit en cours
Conseil Foncière George V : Anticipez cette phase. Un dossier complet et organisé accélère considérablement la transaction et rassure l’acheteur.
Étape 2 : Évaluation du bien
Durée : 1 à 2 semaines
Plusieurs méthodes coexistent :
- Approche par comparaison : Analyse des transactions récentes dans le quartier
- Méthode par capitalisation du revenu : Valorisation basée sur les loyers perçus
- Approche par le coût de remplacement : Estimation du terrain + coût de construction
L’évaluation prend en compte :
- Localisation (arrondissement, quartier, accessibilité)
- État général de l’immeuble
- Revenus locatifs actuels et potentiels
- Travaux à prévoir
- Situation juridique (copropriété, servitudes)
Important : Une foncière professionnelle vous proposera une estimation transparente et argumentée, généralement sans engagement.
Étape 3 : Réception de l’offre d’achat
Durée : 48 heures à 2 semaines
Une offre d’achat professionnelle comprend :
- Le prix proposé avec sa justification
- Les conditions de l’acquisition (délai, modalités de paiement)
- Les éventuelles conditions suspensives (rares en achat professionnel)
- Le calendrier proposé
Chez Foncière George V, après une visite de l’immeuble et l’analyse du dossier, nous formulons une offre d’achat ferme sous 48 à 72 heures.
Étape 4 : Négociation
Durée : 1 à 3 semaines
Phase de discussion sur :
- Le prix final
- Le calendrier de transaction
- Les éventuels ajustements (prise en compte de travaux urgents, régularisation de charges, etc.)
- Les modalités de libération des lieux si nécessaire
Conseil : La transparence est essentielle. Communiquez clairement vos contraintes et vos attentes pour faciliter un accord gagnant-gagnant.
Étape 5 : Signature du compromis de vente
Durée : Préparation en 2 à 4 semaines
Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage juridiquement les deux parties. Il contient :
- L’identité des parties
- La désignation précise de l’immeuble (tous les lots)
- Le prix et les modalités de paiement
- Les conditions suspensives éventuelles
- Le délai pour la signature de l’acte authentique
- Le montant du dépôt de garantie (généralement 5 à 10%)
Délai de rétractation : Le vendeur (personne physique) bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours.
Étape 6 : Période de préparation de l’acte authentique
Durée : 2 à 3 mois
Durant cette période :
- Le notaire prépare l’acte définitif
- Vérifications juridiques approfondies (hypothèques, servitudes, préemption)
- Purge des droits de préemption (commune, locataires si applicable)
- Régularisation administrative
- Organisation du paiement et du déblocage des fonds
Votre rôle : Rester disponible pour fournir tout complément d’information demandé par le notaire.
Étape 7 : Signature de l’acte authentique chez le notaire
Durée : 1 journée
C’est la finalisation de la vente :
- Signature devant notaire par toutes les parties
- Paiement intégral du prix (virement bancaire)
- Remise des clés et des documents
- Radiation des hypothèques si crédit soldé
- Publicité foncière pour rendre la vente opposable aux tiers
Et après ? Vous n’avez plus aucune responsabilité sur l’immeuble. Le nouveau propriétaire prend en charge l’intégralité de la gestion.
Comment est évalué un immeuble Parisien ?
Les 7 critères déterminants de valorisation
1. L’emplacement
C’est le critère N°1. À Paris, l’adresse détermine une grande partie de la valeur :
- Arrondissements centraux (1er au 8e, 16e, 17e) : Valorisations premium
- Quartiers en développement (10e, 11e, 12e, 19e, 20e) : Fort potentiel
- Proximité des transports : Métro, RER, Tramway augmentent la valeur
- Environnement : Commerces, écoles, espaces verts
2. La surface et la configuration
- Surface habitable totale de l’immeuble
- Nombre et typologie des appartements (studios, 2 pièces, 3 pièces…)
- Présence de commerces en pied d’immeuble (valorisation supplémentaire)
- Caves, parkings, espaces de stockage
3. L’état général
- Façade : Ravalement récent ou nécessaire ?
- Parties communes : État de la cage d’escalier, de l’ascenseur
- Toiture : Refaite récemment ou à rénover ?
- Systèmes : Chauffage, électricité, plomberie aux normes ?
4. Les revenus locatifs actuels
Pour un immeuble de rapport, la valorisation repose sur :
- Loyers perçus : Montant mensuel et annuel
- Taux d’occupation : Immeubles pleinement loués ou avec vacance ?
- Type de baux : Loyers encadrés ou libres, durée restante
- Qualité des locataires : Solvabilité, historique de paiement
Formule de capitalisation :
Valeur = Revenus locatifs annuels nets / Taux de rendement attenduExemple : Un immeuble générant 100 000 € de loyers nets annuels avec un taux de rendement attendu de 3,5% sera valorisé autour de 2 857 000 €.
5. Le potentiel de valorisation
Un acheteur professionnel identifie les opportunités :
- Appartements sous-loués pouvant être remis au prix du marché
- Surfaces exploitables (combles aménageables, cours intérieures)
- Possibilité de surélévation (selon PLU)
- Transformation de commerces ou bureaux en logements
6. Les charges de copropriété
Des charges élevées pèsent sur la valorisation :
- Gardien sur place
- Ascenseur ancien ou énergivore
- Chauffage collectif vétuste
- Travaux votés non encore réalisés
7. Le contexte juridique
- Pas de contentieux en cours
- Règlement de copropriété clair
- Absence de servitudes contraignantes
- Situation hypothécaire saine
Vendre avec des locataires en place
Ce que dit la loi
La présence de locataires n’empêche pas la vente d’un immeuble. Les baux se poursuivent automatiquement avec le nouveau propriétaire (principe de l’opposabilité des baux).
Les droits des locataires
Le droit de préemption
Depuis la loi ALUR (2014), les locataires de logements bénéficient d’un droit de préemption en cas de vente :
- Le vendeur doit notifier le projet de vente aux locataires
- Ils disposent de 2 mois pour se manifester
- En cas de non-réponse, le droit est réputé abandonné
Important : Ce droit ne s’applique pas lors d’une vente en bloc à un acheteur professionnel qui conserve la destination locative de l’immeuble pendant au moins 10 ans. C’est souvent le cas avec les foncières.
Les congés
Le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé aux locataires simplement parce qu’il vient d’acquérir l’immeuble. Il doit respecter :
- Les baux en cours jusqu’à leur terme
- Les motifs légitimes de congé (vente, reprise pour habitation, motif légitime et sérieux)
- Les délais de préavis légaux
Avantages de vendre avec locataires en place
Pour un achat en bloc par une foncière, les locataires sont un atout :
- Preuve de revenus locatifs effectifs
- Immeuble “qui tourne” immédiatement rentable
- Pas de période de carence locative
Foncière George V achète préférentiellement avec locataires en place, ce qui évite au vendeur la complexité de libérer les lieux.
Les aspects fiscaux de la vente
La plus-value immobilière
Lors de la vente d’un immeuble de rapport, le vendeur est imposé sur la plus-value réalisée.
Calcul de la plus-value
Plus-value brute = Prix de vente - Prix d'acquisition - Frais et travaux
Plus-value imposable = Plus-value brute - Abattements pour durée de détentionAbattements pour durée de détention
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement Prélèvements Sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an de 6 à 21 ans |
| 22 ans | Exonération IR | 9% pour la 22e année |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR | Exonération totale après 30 ans |
Exemple : Pour un immeuble détenu 15 ans :
- Abattement IR : 6% × (15-5) = 60%
- Abattement PS : 1,65% × (15-5) = 16,5%
Taux d’imposition
- Impôt sur le revenu : 19%
- Prélèvements sociaux : 17,2%
- Taxe supplémentaire : Applicable si plus-value > 50 000 € (de 2% à 6%)
Stratégies d’optimisation
- Majorer le prix d’acquisition : Intégrer les frais d’acquisition (droits de mutation, honoraires notaires) et les travaux réalisés (avec justificatifs)
- Anticiper la vente : Si proche des seuils d’abattement, attendre quelques mois peut être fiscalement avantageux
- Donation avant cession : Dans certains cas, une donation aux enfants avant la vente peut optimiser la fiscalité globale (à étudier avec un fiscaliste)
- Réinvestissement : Certaines exonérations existent pour les petits propriétaires réinvestissant
Conseil : Consultez votre expert-comptable ou notaire pour une simulation précise selon votre situation.
Les pièges à éviter
1. Sous-estimer la durée de vente lot par lot
Beaucoup de propriétaires pensent vendre rapidement au détail et se retrouvent bloqués pendant des années avec :
- Des lots invendus
- Une gestion locative chronophage
- Des travaux imprévus à financer
2. Négliger l’état technique de l’immeuble
Lors d’une expertise, cachez les défauts majeurs peut se retourner contre vous :
- Obligation légale de déclarer les vices connus
- Risque de contentieux post-vente
- Perte de confiance et ralentissement de la négociation
Mieux vaut : Être transparent. Les acheteurs professionnels achètent justement “en l’état” et intègrent les travaux dans leur offre.
3. Accepter une offre conditionnée sans vérifier la solidité de l’acheteur
Certains acheteurs (particuliers ou petits investisseurs) proposent des offres attractives mais :
- Soumises à de multiples conditions suspensives
- Dépendantes d’un financement bancaire non garanti
- Avec risque de désistement
Privilégiez : Un acheteur professionnel avec fonds propres et capacité de décision rapide.
4. Négliger la préparation du dossier
Un dossier incomplet ou désorganisé :
- Retarde la vente de plusieurs semaines
- Crée de la méfiance chez l’acheteur
- Peut faire perdre une opportunité
5. Vendre dans la précipitation sans négocier
Même en vente rapide, prenez le temps de :
- Comparer plusieurs offres si possible
- Comprendre les modalités proposées
- Négocier les points importants pour vous
6. Oublier la purge du droit de préemption
Vérifiez avec votre notaire les droits de préemption applicables :
- Préemption urbaine de la commune
- Préemption des locataires (selon modalités de vente)
Un oubli peut annuler la vente après signature du compromis.
FAQ : vos questions les plus fréquentes
Combien de temps prend une vente en bloc ?
Entre 2 et 6 mois en moyenne, de la première prise de contact à la signature de l’acte authentique. Chez Foncière George V, nous visons un processus accéléré de 8 à 12 semaines pour les dossiers sans complexité particulière.
Puis-je vendre si je suis en indivision ?
Oui, mais l’accord de tous les indivisaires est nécessaire. En cas de blocage, une procédure judiciaire de licitation peut être engagée pour forcer la vente. La vente en bloc est souvent la solution privilégiée pour sortir rapidement d’une indivision conflictuelle.
Faut-il faire des travaux avant de vendre ?
Non, dans le cadre d’une vente en bloc à une foncière professionnelle. L’achat se fait “en l’état”, travaux et mises aux normes étant pris en charge par l’acquéreur. C’est un gain de temps et d’argent considérable.
Quel est l’écart de prix entre une vente en bloc et une vente au détail ?
En général, une vente en bloc représente 85% à 95% de la valeur d’une vente au détail. Cette décote s’explique par :
- Le risque commercial pris par l’acheteur
- Les travaux et efforts de revente futurs
- La rapidité et la simplicité offertes au vendeur
En réalité, les frais et aléas d’une vente au détail (gestion sur plusieurs années, travaux, vacance locative, impayés) réduisent considérablement cet écart.
Dois-je payer une commission à un intermédiaire ?
Pas avec Foncière George V. Nous traitons directement avec les propriétaires, sans commission d’agence. Notre offre d’achat est nette, sans frais cachés pour le vendeur.
Que se passe-t-il si un locataire refuse de partir ?
Rien, car dans une vente en bloc, les locataires restent en place. Le nouveau propriétaire (la foncière) récupère les baux et continue la gestion locative. C’est justement l’un des avantages majeurs de cette formule.
Puis-je vendre seulement une partie de l’immeuble ?
Oui, si vous détenez certains lots d’un immeuble en copropriété, vous pouvez les vendre ensemble. On parle alors de “vente groupée de lots” plutôt que de vente en bloc de l’immeuble entier.
Suis-je obligé d’informer les locataires ?
Oui, la loi impose une notification du projet de vente aux locataires (droit de préemption). Cependant, dans le cas d’une vente en bloc avec maintien de la destination locative, ce droit est généralement inopérant. Votre notaire gère cette formalité.
Quels diagnostics sont obligatoires ?
Pour un immeuble, les diagnostics suivants sont requis :
- DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)
- Amiante
- Plomb (si construction avant 1949)
- Termites (selon zones)
- État des risques (naturels, technologiques, pollution des sols)
- Gaz et électricité (si installations de plus de 15 ans)
Comment se passe le paiement ?
Le prix est généralement versé en deux temps :
- 10% à la signature du compromis (séquestre chez le notaire)
- Solde à la signature de l’acte authentique (virement bancaire le jour même)
Certains acheteurs professionnels peuvent proposer un paiement comptant intégral à la signature, selon négociation.
Checklist complète avant de vendre
Phase de préparation
- Rassembler tous les titres de propriété
- Obtenir le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Récupérer les PV des 3 dernières assemblées générales
- Compiler tous les baux en cours avec avenants
- Rassembler les quittances de loyers des 12 derniers mois
- Réunir les décomptes de charges et taxe foncière
- Commander les diagnostics techniques obligatoires
- Lister tous les travaux réalisés avec factures
- Vérifier la situation hypothécaire (demande de décompte si crédit en cours)
- Identifier les éventuelles servitudes ou contraintes
Phase d’évaluation
- Faire estimer l’immeuble par un professionnel
- Calculer la rentabilité locative actuelle
- Identifier le potentiel de valorisation
- Lister les travaux nécessaires et leur coût estimé
- Comparer avec des transactions récentes dans le quartier
- Définir votre prix plancher acceptable
Phase de mise en vente
- Choisir votre mode de vente (direct, agence, foncière)
- Préparer un dossier de présentation complet et attractif
- Prendre des photos de qualité de l’extérieur et des parties communes
- Rédiger une description précise et honnête
- Anticiper les questions des acheteurs potentiels
Phase de négociation
- Analyser soigneusement chaque offre reçue
- Vérifier la solidité financière de l’acheteur
- Comprendre toutes les conditions proposées
- Négocier les points non satisfaisants
- Fixer un calendrier réaliste
Phase de transaction
- Choisir un notaire (ou accepter celui proposé par l’acheteur)
- Transmettre tous les documents au notaire
- Purger les droits de préemption
- Signer le compromis de vente
- Préparer la régularisation des charges et taxes
- Solder un éventuel crédit en cours
- Organiser la remise des clés
Après la signature
- Récupérer le virement du prix de vente
- Conserver tous les documents de la transaction
- Déclarer la plus-value lors de votre déclaration fiscale
- Informer votre assureur
- Clôturer les contrats liés à l’immeuble (eau, énergie si applicable)
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Dernière mise à jour : Novembre 2025
Cet article a été rédigé par les experts de Foncière George V. Les informations présentées sont données à titre informatif et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Nous vous recommandons de consulter votre notaire ou fiscaliste pour toute décision d’ordre patrimonial.