Lorsque plusieurs personnes deviennent propriétaires d’un même bien, elles se retrouvent en situation d’indivision. Cette situation peut résulter d’un héritage, d’un achat commun ou d’une donation. La convention d’indivision est un document écrit qui permet d’organiser la gestion des biens indivis et de définir les droits et obligations de chaque indivisaire, offrant ainsi une alternative plus souple qu’une structure comme la SCI.
Sans convention, les règles du Code Civil s’appliquent par défaut, ce qui peut compliquer la prise de décisions. En établissant une convention d’indivision, les copropriétaires peuvent prévoir le mode de répartition des biens, fixer les règles de gestion courante et même anticiper les conditions de vente du bien. Ce document doit obligatoirement être écrit et lister précisément les biens concernés ainsi que les droits respectifs de chaque membre.
La convention d’indivision représente une solution amiable particulièrement adaptée pour les situations temporaires. Elle permet d’éviter les blocages dans la gestion quotidienne tout en préservant les intérêts de chacun. Pour être pleinement efficace, elle nécessite toutefois une bonne entente entre les indivisaires et peut être adaptée selon les besoins spécifiques de chaque situation.
Points clés à retenir
- La convention d’indivision est un document écrit qui organise la gestion des biens communs et précise les droits de chaque indivisaire.
- Elle doit mentionner les biens concernés, la répartition des droits et peut prévoir des règles spécifiques pour la prise de décisions et la vente éventuelle.
- Moins contraignante qu’une SCI, cette solution nécessite néanmoins une bonne entente entre les copropriétaires et peut être adaptée aux besoins spécifiques de chaque situation.
Définition et principes de l’indivision
L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien. Cette forme de propriété collective implique des droits spécifiques pour chaque indivisaire et un cadre légal précis qui organise la gestion commune du bien.
Le cadre légal de l’indivision selon le code civil
L’indivision est régie par les articles 815 à 815-18 du Code civil français. Elle se caractérise par l’absence de division matérielle du bien entre les copropriétaires.
Chaque indivisaire possède une quote-part du bien (exprimée en pourcentage) mais ne peut pas identifier une partie spécifique du bien comme étant uniquement la sienne. Le Code civil considère l’indivision comme une situation temporaire et prévoit que nul n’est tenu de rester dans l’indivision.
Tout indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf si une convention d’indivision a été établie. Cette convention permet d’organiser la gestion du bien et peut être conclue pour une durée maximale de 5 ans, renouvelable par accord exprès.
Les droits et obligations des indivisaires
Chaque indivisaire dispose de droits proportionnels à sa quote-part dans l’indivision. Les principaux droits sont:
- Le droit d’utiliser le bien indivis
- Le droit de percevoir les fruits et revenus proportionnellement à sa part
- Le droit de vendre sa quote-part (avec droit de préemption des autres indivisaires)
- Le droit de demander le partage
Les obligations des indivisaires comprennent:
- Contribuer aux charges et aux dépenses d’entretien proportionnellement à leurs droits
- Respecter les décisions prises à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration
- Obtenir l’unanimité pour les actes de disposition (vente du bien, par exemple)
Les indivisaires sont solidairement responsables des dettes liées au bien indivis. Toute décision importante concernant le bien nécessite l’accord de la majorité, voire l’unanimité selon la nature de l’acte.
La convention d’indivision proprement dite
La convention d’indivision est un outil juridique qui organise la gestion des biens indivis et clarifie les droits des indivisaires. Elle permet d’éviter les conflits et simplifie l’administration du patrimoine commun.
Rôles et désignation du gérant
Le gérant joue un rôle central dans la convention d’indivision. Il est chargé d’administrer les biens indivis et de représenter les indivisaires dans certains actes juridiques. Sa désignation peut être prévue directement dans la convention.
Les pouvoirs du gérant sont définis précisément dans la convention. Il peut être autorisé à accomplir des actes d’administration courante sans consulter les autres indivisaires. Pour les décisions importantes, son rôle peut être limité.
En cas de pluralité de gérants, la convention doit préciser leur mode de fonctionnement. À défaut de stipulations spéciales, ils détiennent séparément les mêmes pouvoirs et doivent agir de concert pour les décisions importantes.
Durée et renouvellement de la convention
La convention d’indivision peut être établie pour une durée déterminée ou indéterminée. La loi prévoit une durée maximale de 5 ans, mais elle est renouvelable par décision expresse des indivisaires.
Le renouvellement peut être :
- Tacite : automatique à l’échéance
- Express : nécessitant un nouvel accord formel
Pour être valable, chaque renouvellement doit respecter les mêmes formalités que la convention initiale. Cela inclut généralement l’intervention d’un notaire pour les biens immobiliers.
La convention prend fin normalement à son terme ou par la volonté unanime des indivisaires. Elle peut également cesser en cas de partage des biens ou de réunion de toutes les parts entre les mains d’un seul indivisaire.
Les clauses essentielles de la convention
Une convention d’indivision efficace doit comporter plusieurs clauses fondamentales :
- Identification précise des biens concernés par l’indivision
- Droits respectifs de chaque indivisaire (quotes-parts)
- Modalités de gestion des biens et répartition des charges
Les règles de majorité pour les prises de décision doivent être clairement établies. La convention peut prévoir des majorités différentes selon l’importance des décisions à prendre.
Des clauses particulières peuvent traiter de la cession des parts, du droit de préemption entre indivisaires ou des conditions de sortie de l’indivision. Ces dispositions permettent d’anticiper les situations conflictuelles.
La rédaction par un notaire est obligatoire pour les conventions portant sur des biens immobiliers, garantissant ainsi leur validité juridique et leur opposabilité aux tiers.
La gestion et la sortie de l’indivision
L’indivision crée une situation où plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien. La gestion quotidienne et les mécanismes permettant d’y mettre fin sont encadrés par des règles précises qui protègent les droits de chaque indivisaire.
Actes de gestion et d’administration du bien indivis
Les actes d’administration courante peuvent être effectués avec l’accord des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits. Ces actes incluent les réparations d’entretien, la location du bien, ou le renouvellement des baux.
Pour les actes plus importants comme la vente du bien ou sa transformation, l’unanimité des indivisaires est requise. Cette règle protège chaque propriétaire, même celui détenant une quote-part minoritaire.
La convention d’indivision peut modifier ces règles en désignant un gérant. Ce dernier peut recevoir des pouvoirs étendus pour administrer le bien sans consulter systématiquement tous les indivisaires.
Les dépenses d’entretien et les charges sont réparties entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts. Un indivisaire qui paie plus que sa part peut demander remboursement aux autres.
La jouissance du bien et l’indemnité d’occupation
Lorsqu’un indivisaire occupe seul le bien indivis, il peut être redevable d’une indemnité d’occupation envers les autres. Cette indemnité représente la valeur locative correspondant aux quotes-parts des autres indivisaires.
L’indemnité n’est pas automatique. Elle doit généralement être demandée formellement, sauf si la convention d’indivision prévoit d’autres modalités.
Si tous les indivisaires s’accordent, ils peuvent organiser un usage alterné du bien. Par exemple, chacun peut occuper une résidence secondaire pendant certaines périodes de l’année.
La jouissance privative peut également être attribuée par décision de justice, notamment dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce, en tenant compte des intérêts familiaux et économiques.
Le partage des biens et les mécanismes de sortie
Selon l’article 815 du Code civil, “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”. Chaque indivisaire peut donc demander le partage à tout moment, sauf convention ou jugement contraire.
Le partage peut être amiable si tous les indivisaires s’entendent. Dans ce cas, ils répartissent les biens ou le produit de leur vente selon leurs quotes-parts ou selon un accord différent.
En cas de désaccord, le partage judiciaire peut être demandé. Un juge organisera alors la division des biens ou ordonnera leur vente aux enchères (licitation).
Les indivisaires bénéficient d’un droit de préemption en cas de vente de parts par l’un d’entre eux. Ce droit leur permet d’acheter prioritairement les parts mises en vente, évitant l’arrivée d’un tiers dans l’indivision.
La nouvelle législation facilite désormais la sortie de l’indivision en permettant à un indivisaire de céder ses parts aux autres copropriétaires selon des modalités simplifiées.
Les responsabilités et aides professionnelles
L’indivision implique diverses responsabilités pour les co-indivisaires et nécessite parfois l’intervention de professionnels. La gestion d’une indivision successorale ou conventionnelle demande souvent l’expertise juridique pour éviter les conflits et garantir la protection des droits de chacun.
Le rôle du notaire et de l’avocat dans l’indivision
Le notaire joue un rôle central dans l’indivision successorale. Il établit l’acte authentique de la convention d’indivision, garantissant sa validité juridique et sa force exécutoire. Son expertise permet d’évaluer correctement les biens indivis et de conseiller les co-indivisaires sur leurs droits et obligations.
L’avocat, quant à lui, intervient principalement en cas de conflit. Il peut représenter un co-indivisaire lors des négociations ou devant le tribunal judiciaire en cas de litige. Sa connaissance approfondie du droit de l’indivision permet de défendre efficacement les intérêts de son client.
Ces professionnels peuvent également aider à la rédaction de clauses spécifiques dans la convention, comme les modalités de gestion ou de sortie de l’indivision. Leur expertise est précieuse pour anticiper les difficultés potentielles et sécuriser les droits des cohéritiers.
Les conflits entre co-indivisaires et leur résolution
Les désaccords entre co-indivisaires sont fréquents, notamment concernant la gestion quotidienne des biens ou le partage des charges. Ces conflits peuvent porter sur:
- La répartition des frais d’entretien
- L’utilisation du bien indivis
- La vente ou la conservation du bien
- Le calcul des quotes-parts
La médiation constitue une première étape recommandée pour résoudre ces différends. Un notaire ou un avocat peut jouer ce rôle de médiateur, facilitant le dialogue entre les parties.
En cas d’échec de la médiation, le tribunal judiciaire devient compétent. Il peut ordonner des mesures provisoires de gestion, désigner un mandataire pour administrer le bien, ou prononcer le partage judiciaire si nécessaire. La décision du tribunal s’impose alors à tous les co-indivisaires, mettant fin au conflit de manière définitive.
