Comment sortir de l’indivision ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en indivision suite à un héritage, un achat commun ou une séparation ? La situation d’indivision, si elle présente des avantages à court terme, peut rapidement devenir source de tensions et de blocages. Comprendre comment sortir de l’indivision devient alors une priorité pour retrouver votre autonomie patrimoniale et éviter les conflits durables. Ce guide vous présente toutes les solutions juridiques et pratiques pour mettre fin à une indivision, qu’elle soit amiable ou contentieuse.

Qu’est-ce que l’indivision ?

Définition juridique

L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien, sans que celui-ci soit matériellement divisé entre eux. Régie par les articles 815 et suivants du Code civil, l’indivision définit des règles précises concernant la gestion et la disposition des biens indivis.

Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien (par exemple, 1/3 ou 50 %), mais aucun ne peut revendiquer la propriété exclusive d’une partie déterminée. Cette particularité crée un régime spécifique où les décisions importantes nécessitent généralement l’accord de tous les co-indivisaires ou, au minimum, des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis.

Situations fréquentes d’indivision

L’indivision peut survenir dans plusieurs contextes :

Succession : C’est la situation la plus courante. Lorsqu’une personne décède sans avoir organisé le partage de ses biens, les héritiers se retrouvent automatiquement en indivision sur l’ensemble du patrimoine successoral. Cette indivision successorale peut concerner un ou plusieurs biens immobiliers, des comptes bancaires ou d’autres actifs.

Achat commun : Deux ou plusieurs personnes peuvent décider d’acquérir ensemble un bien immobilier sans créer de structure juridique spécifique comme une SCI. Dans ce cas, ils deviennent co-indivisaires selon les parts définies dans l’acte d’achat.

Séparation ou divorce : Le divorce et l’indivision sont souvent liés. Lorsqu’un couple se sépare et possède des biens communs, ces derniers se retrouvent en indivision jusqu’à ce que le partage soit effectué.

Pourquoi vouloir sortir de l’indivision ?

Blocage de décisions et conflits de gestion

Sortir de l’indivision devient souvent nécessaire lorsque la gestion commune s’avère impossible. Les décisions importantes concernant le bien indivis — vente, réalisation de travaux d’envergure, mise en location — nécessitent généralement l’unanimité ou une majorité qualifiée des indivisaires. Cette règle, protectrice en théorie, peut se transformer en obstacle insurmontable en pratique.

Imaginons trois frères et sœurs héritant d’un immeuble parisien. L’un souhaite vendre pour récupérer des liquidités, le deuxième veut conserver le bien pour le transmettre à ses enfants, et le troisième envisage d’y réaliser sa résidence principale après travaux. Ces divergences de projets patrimoniaux créent une impasse décisionnelle qui peut durer des années et générer des litiges fréquents liés à l’indivision successorale.

Besoin de transmission patrimoniale

Sortir de l’indivision peut également répondre à une stratégie patrimoniale positive. Un indivisaire peut souhaiter récupérer sa part pour financer un autre projet immobilier, aider ses enfants, ou simplement diversifier son patrimoine. La conversion d’une quote-part abstraite en capital concret offre une plus grande liberté d’action.

Pour les propriétaires parisiens, sortir de l’indivision permet aussi de valoriser pleinement un bien qui peut avoir pris de la valeur. Chez Foncière George V, nous constatons régulièrement que des immeubles restés en indivision pendant des années n’ont pas bénéficié de l’entretien et des améliorations nécessaires, précisément à cause des blocages décisionnels.

Impacts fiscaux et de gestion

La gestion d’un bien en indivision implique des contraintes administratives et fiscales spécifiques. Chaque indivisaire doit déclarer sa quote-part des revenus locatifs, supporter sa part des charges et des impôts fonciers. Ces obligations partagées peuvent créer des tensions lorsque certains indivisaires ne respectent pas leurs engagements financiers.

De plus, l’indivision peut avoir des conséquences sur l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour les patrimoines importants, ou compliquer la gestion fiscale d’autres opérations patrimoniales. Sortir de l’indivision permet souvent de simplifier sa situation fiscale et de retrouver une meilleure visibilité sur son patrimoine global.

Les principales options amiables pour sortir de l’indivision

Le partage amiable : principe et fonctionnement

Le partage amiable constitue la solution la plus courante et la moins coûteuse pour sortir de l’indivision. Cette option suppose que tous les indivisaires s’accordent sur les modalités de répartition du patrimoine indivis. Le partage peut prendre plusieurs formes :

Attribution en nature : Si le patrimoine indivis comprend plusieurs biens, il est possible de constituer des lots et d’attribuer à chaque indivisaire la pleine propriété d’un ou plusieurs biens correspondant à sa quote-part. Par exemple, dans une succession comprenant un appartement et une maison, un héritier peut recevoir l’appartement tandis que l’autre obtient la maison.

Partage avec soulte : Lorsqu’il n’est pas possible de constituer des lots équivalents, ou quand un seul indivisaire souhaite conserver le bien, le partage s’accompagne du versement d’une soulte. Il s’agit d’une somme d’argent compensant la différence de valeur entre les lots ou permettant à un indivisaire de racheter les parts des autres.

Exemple concret : Trois héritiers possèdent chacun 1/3 d’un immeuble parisien estimé à 1,5 million d’euros. Si l’un d’eux souhaite conserver l’intégralité du bien, il devra verser une soulte de 500 000 euros à chacun de ses co-indivisaires (soit 2/3 de la valeur totale).

La vente de parts indivises

Un indivisaire peut décider de sortir de l’indivision en vendant sa quote-part, soit à un autre indivisaire, soit à un tiers. Cette solution présente l’avantage de permettre une sortie unilatérale, sans nécessiter l’accord des autres co-indivisaires sur le principe même de la vente.

Toutefois, cette liberté est encadrée par le droit de préemption dont bénéficient les co-indivisaires. Avant de vendre sa part à un tiers, le vendeur doit obligatoirement notifier son intention aux autres indivisaires par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ces derniers disposent alors d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption et acquérir la part aux conditions proposées au tiers.

Cette procédure est détaillée dans notre article sur l’indivision et le droit de préemption. Il est essentiel de respecter scrupuleusement ces formalités, sous peine de nullité de la vente.

Point important : La vente d’une part indivise à un tiers sans respect du droit de préemption peut être annulée, et le vendeur s’expose à des dommages et intérêts.

La vente du bien indivis dans son intégralité

Plutôt que de céder des parts, les indivisaires peuvent convenir ensemble de vendre le bien indivis dans son intégralité et de se répartir le produit de la vente au prorata de leurs quotes-parts. Cette solution présente plusieurs avantages :

• Elle permet de sortir de l’indivision pour tous les indivisaires simultanément
• Le bien entier a généralement une valeur marchande supérieure à la somme des parts vendues séparément
• Le processus est plus simple qu’un partage avec constitution de lots

Pour un immeuble parisien, cette option est particulièrement pertinente. Foncière George V, spécialiste de l’achat d’immeubles en bloc à Paris et en Île-de-France depuis 40 ans, propose aux indivisaires des solutions d’acquisition rapide et sécurisée. Notre expertise de plus de 400 immeubles acquis nous permet de présenter des offres d’achat fermes, en l’état et sans conditions, facilitant considérablement le processus pour les co-indivisaires.

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Les voies contentieuses en cas de blocage

La demande de partage judiciaire

Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur les modalités de sortie de l’indivision, il est possible de saisir le tribunal judiciaire pour demander un partage judiciaire. Le principe est simple : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Ce droit fondamental permet à tout indivisaire d’obtenir le partage, même contre la volonté des autres.

La procédure se déroule en plusieurs étapes :

1. Saisine du tribunal : Un avocat dépose une requête en partage auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation du bien
2. Désignation d’un notaire : Le juge désigne un notaire commis à la succession qui sera chargé d’établir un projet de partage
3. Évaluation des biens : Le notaire fait procéder à l’estimation des biens indivis par un expert si nécessaire
4. Établissement du projet de partage : Le notaire propose une répartition des biens ou des parts
5. Homologation : Si les parties s’accordent sur le projet, le juge l’homologue. En cas de désaccord persistant, le juge tranche

Cette procédure peut durer entre 12 et 24 mois selon la complexité du dossier et l’encombrement du tribunal. Les frais comprennent les honoraires d’avocat, les émoluments du notaire et les frais d’expertise.

La licitation : vente aux enchères du bien indivis

Lorsque le partage en nature s’avère impossible ou inéquitable — par exemple dans le cas d’un immeuble unique ne pouvant être divisé — le tribunal peut ordonner la vente du bien aux enchères publiques, appelée licitation.

Cette procédure présente l’avantage de débloquer définitivement la situation, mais elle comporte des inconvénients :

• Le prix de vente aux enchères est souvent inférieur à la valeur réelle du marché
• Les frais de procédure et de vente sont importants
• Le processus peut être long et émotionnellement difficile pour les indivisaires

À noter : Les indivisaires eux-mêmes peuvent se porter acquéreurs lors de la licitation, ce qui permet parfois à l’un d’eux de conserver le bien tout en respectant une procédure judiciaire équitable.

Les évolutions législatives récentes

Une proposition de loi visant à simplifier la sortie de l’indivision successorale a été déposée en 2025. Cette initiative législative cherche à réduire les délais de procédure et à faciliter les partages amiables, notamment en renforçant le rôle du notaire dans la médiation entre indivisaires. Bien que ces dispositions soient encore en cours d’examen, elles témoignent d’une volonté du législateur de moderniser les règles d’indivision pour mieux répondre aux réalités contemporaines.

Pour plus d’informations sur le cadre juridique, consultez notre article sur la convention d’indivision, qui peut constituer une alternative provisoire avant d’engager une procédure de sortie.

Tableau comparatif des options de sortie d’indivision

Coûts, fiscalité et pratiques concrètes

Les frais de notaire et droits d’enregistrement

Sortir de l’indivision implique des frais qu’il convient d’anticiper. Les émoluments du notaire sont encadrés et varient selon la nature de l’opération :

Pour un partage pur et simple (sans soulte), les frais de notaire représentent environ 2 à 4 % de la valeur des biens partagés. Ces frais comprennent les émoluments du notaire, les débours (frais avancés pour le compte du client) et les droits et taxes.

Pour une cession de parts entre indivisaires, les droits d’enregistrement s’élèvent à environ 2,5 % du prix de cession. Ce taux réduit (comparé aux 5,8 % applicables en cas de mutation classique) constitue un avantage fiscal significatif.

Pour une vente du bien indivis à un tiers, les frais de notaire classiques s’appliquent, soit environ 7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien à Paris.

La fiscalité de la sortie d’indivision

La fiscalité de la sortie d’indivision dépend de la modalité choisie :

Partage sans soulte : Le partage pur et simple est considéré comme déclaratif et non translatif de propriété. Il n’y a donc pas d’imposition sur la plus-value, puisque juridiquement aucune vente n’a lieu.

Partage avec soulte : La soulte est soumise aux droits de partage de 2,5 %. Si elle dépasse la part de l’indivisaire qui la reçoit, la fraction excédentaire peut être considérée comme une vente et soumise aux droits de mutation classiques.

Vente à un tiers : Dans ce cas, la plus-value immobilière peut être taxée selon les règles habituelles. Pour les biens détenus depuis plus de 22 ans (impôt sur le revenu) ou 30 ans (prélèvements sociaux), l’exonération totale s’applique. Pour les détentions plus courtes, un abattement progressif réduit l’imposition.

Exemple chiffré : Un immeuble acquis en indivision il y a 15 ans pour 800 000 € est revendu 1,5 million d’euros. La plus-value brute est de 700 000 €. Après application de l’abattement de 15 ans (60 % pour l’impôt, 45 % pour les prélèvements sociaux), l’imposition sera calculée sur environ 400 000 € pour l’impôt et 385 000 € pour les prélèvements sociaux, soit une fiscalité totale d’environ 140 000 € à répartir entre les indivisaires.

Les étapes pratiques concrètes

1. Estimation du bien indivis : Avant toute démarche, il est indispensable de connaître la valeur réelle du bien. Faites réaliser plusieurs estimations par des professionnels de l’immobilier parisien. Pour un immeuble, Foncière George V peut vous fournir une estimation rapide et confidentielle.

2. Désignation d’un notaire : Choisissez un notaire d’un commun accord, ou conservez le notaire de la succession si elle en a désigné un.

3. Réunion des indivisaires : Organisez une rencontre formelle pour discuter des options possibles et tenter de trouver un consensus.

4. Rédaction de l’acte : Selon la solution retenue, le notaire rédige l’acte de partage, de cession ou de vente.

5. Signature et enregistrement : L’acte est signé par toutes les parties et enregistré aux services fiscaux.

6. Transcription à la conservation des hypothèques : Cette formalité permet de rendre le changement de propriété opposable aux tiers.

💡 Conseil pratique : Pour éviter les tensions, envisagez la rédaction d’un protocole d’accord avant même de saisir le notaire. Ce document informel peut clarifier les intentions de chacun et faciliter la suite des opérations.

Check-list : Comment sortir de l’indivision en 10 étapes

Voici une feuille de route pratique pour organiser votre sortie d’indivision de manière structurée :

Étape 1 : Évaluer le patrimoine indivis

• Faites réaliser plusieurs estimations par des professionnels
• Rassemblez tous les documents relatifs au bien (titres de propriété, diagnostics, baux éventuels)
• Listez l’ensemble des biens concernés par l’indivision

Étape 2 : Identifier vos objectifs personnels

• Souhaitez-vous conserver le bien ou récupérer des liquidités ?
• Avez-vous la capacité financière de racheter des parts ?
• Quelle est votre stratégie patrimoniale à moyen terme ?

Étape 3 : Informer formellement les co-indivisaires

• Exprimez clairement votre volonté de sortir de l’indivision
• Privilégiez une approche amiable dans un premier temps
• Organisez une réunion ou envoyez une lettre recommandée

Étape 4 : Choisir le mode de sortie adapté

• Analysez les options possibles en fonction de la situation
• Tenez compte des souhaits de chacun
• Évaluez les coûts et délais de chaque solution
• Consultez notre article sur les erreurs à éviter lors de la sortie de l’indivision

Étape 5 : Consulter un notaire

• Prenez rendez-vous avec un notaire spécialisé en droit immobilier
• Présentez-lui la situation et les options envisagées
• Demandez un devis précis des frais

Étape 6 : Explorer les alternatives financières

• Si rachat de parts : étudiez les possibilités de financement bancaire
• Renseignez-vous sur le rachat de soulte et ses modalités
• Anticipez la trésorerie nécessaire

Étape 7 : Négocier les modalités

• Discutez du prix avec les autres indivisaires
• Convenez des délais et des conditions de paiement
• Formalisez l’accord par écrit (protocole d’accord)

Étape 8 : Préparer les documents nécessaires

• Titres de propriété
• Diagnostics immobiliers obligatoires
• Justificatifs d’identité et de situation familiale
• Éventuels compromis ou avant-contrats

Étape 9 : Signer l’acte définitif

• Signature chez le notaire en présence de tous les indivisaires
• Vérification des modalités de paiement
• Remise des fonds ou établissement du calendrier de paiement

Étape 10 : Finaliser les aspects administratifs

• Transcription de l’acte à la conservation des hypothèques
• Mise à jour des assurances si conservation du bien
• Déclarations fiscales (plus-value éventuelle)
• Clôture ou modification des comptes et contrats liés au bien

📞 Vous avez besoin d’accompagnement pour sortir d’une indivision immobilière complexe ? L’équipe de Foncière George V, forte de 40 ans d’expérience, peut vous conseiller et vous proposer des solutions adaptées. Contactez-nous au 01 42 67 26 26 ou par email à [email protected].

Questions fréquentes (FAQ)

Est-ce que je peux sortir de l’indivision à tout moment ?

Oui, le principe légal est clair : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision (article 815 du Code civil). Vous pouvez donc demander à sortir de l’indivision à tout moment, sauf dans quelques situations exceptionnelles où un sursis au partage a été prononcé par le juge (généralement pour protéger un conjoint survivant ou un héritier mineur).

Toutefois, si une convention d’indivision a été signée entre les indivisaires, elle peut prévoir un engagement de conservation du bien pendant une durée déterminée (maximum 5 ans, renouvelable). Dans ce cas, vous devrez attendre l’expiration de cette période sauf accord de tous les co-indivisaires.

Puis-je vendre uniquement ma part indivise à un tiers ?

Oui, vous avez parfaitement le droit de vendre votre part indivise à un tiers. C’est l’une des options pour sortir de l’indivision de manière unilatérale. Cependant, vous devez impérativement respecter le droit de préemption de vos co-indivisaires.

Concrètement, vous devez les notifier de votre intention de vendre, en précisant le prix et les conditions. Ils disposent alors d’un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption et acquérir votre part aux conditions proposées. Ce n’est qu’après l’expiration de ce délai ou le refus explicite de tous les co-indivisaires que vous pourrez vendre à votre acquéreur tiers. Le non-respect de cette procédure expose la vente à la nullité.

Que se passe-t-il si mes co-indivisaires ne veulent pas sortir de l’indivision ?

Si vos co-indivisaires refusent de sortir de l’indivision ou de vous racheter votre part, vous disposez d’un recours juridique : la demande de partage judiciaire. Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien, assisté d’un avocat.

Le juge désignera un notaire commis pour établir un projet de partage. Si le partage en nature est impossible (cas d’un bien unique comme un immeuble), le juge peut ordonner la vente du bien aux enchères publiques (licitation). Cette procédure garantit votre droit fondamental à sortir de l’indivision, même contre la volonté des autres co-indivisaires. Pour mieux comprendre ces situations conflictuelles, consultez notre article sur les litiges fréquents liés à l’indivision successorale.

Quel est le coût d’une sortie d’indivision ?

Le coût varie considérablement selon la méthode choisie :

• Partage amiable : Les frais de notaire représentent environ 2 à 4 % de la valeur du bien. Pour un immeuble de 1 million d’euros, comptez entre 20 000 et 40 000 €.
• Cession de parts entre indivisaires : Les droits d’enregistrement sont d’environ 2,5 % du prix de cession, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire.
• Partage judiciaire : Les frais sont plus élevés : honoraires d’avocat (2 000 à 5 000 € minimum), frais de notaire, frais d’expertise si nécessaire. Le coût total peut atteindre 10 000 à 15 000 € voire davantage selon la complexité.
• Licitation : Ajoutez aux frais du partage judiciaire les commissions de vente aux enchères, soit 10 à 15 % du prix de vente.

À ces frais s’ajoute la fiscalité éventuelle sur les plus-values si le bien est vendu à un tiers. Il est donc essentiel de bien anticiper l’ensemble de ces coûts avant de choisir la solution la plus adaptée.

Y a-t-il des impôts spécifiques à anticiper lors d’une sortie d’indivision ?

Oui, plusieurs impositions peuvent s’appliquer selon la modalité de sortie :

• Droits de partage : Pour un partage avec soulte, un droit fixe de 2,5 % s’applique sur la valeur des biens partagés.
• Droits de mutation : Si vous vendez votre part à un tiers non-indivisaire ou si le bien entier est vendu, les droits de mutation classiques s’appliquent (environ 5,8 % du prix à Paris).
• Plus-value immobilière : En cas de vente à un tiers, la plus-value réalisée peut être imposée au taux de 19 % (impôt sur le revenu) plus 17,2 % (prélèvements sociaux), soit 36,2 % au total. Heureusement, des abattements pour durée de détention permettent de réduire progressivement cette imposition (exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux).
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : La sortie d’indivision peut modifier votre assiette IFI si votre patrimoine dépasse 1,3 million d’euros.

Il est vivement recommandé de consulter un conseiller fiscal ou votre notaire pour établir une simulation précise adaptée à votre situation personnelle.

Puis-je sortir de l’indivision en donnant ma part à un héritier ?

Oui, la donation de votre part indivise à un héritier ou à un tiers est parfaitement possible. Cette solution est d’ailleurs fréquemment utilisée dans le cadre d’une stratégie de transmission patrimoniale. La donation doit être formalisée par un acte notarié et donne lieu au paiement de droits de donation, dont le montant dépend du lien de parenté entre le donateur et le donataire.

Par exemple, les donations en ligne directe (parents-enfants) bénéficient d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà de cet abattement, des droits de donation sont dus selon un barème progressif. Cette option peut s’avérer fiscalement avantageuse dans le cadre d’une stratégie patrimoniale globale. Pour explorer d’autres solutions, découvrez les alternatives à l’indivision successorale.

Conclusion

Sortir de l’indivision est un droit fondamental qui peut s’exercer par différentes voies, amiables ou contentieuses. Le choix de la méthode dépend de votre situation personnelle, de vos relations avec les co-indivisaires, de vos objectifs patrimoniaux et de votre capacité financière.

La solution amiable reste toujours préférable : elle est plus rapide, moins coûteuse et préserve les relations familiales. Le partage amiable, la vente de parts ou la cession du bien entier constituent des options efficaces lorsqu’un dialogue constructif est possible. En revanche, en cas de blocage, n’hésitez pas à recourir au partage judiciaire pour faire valoir vos droits.

Dans tous les cas, l’accompagnement par des professionnels — notaire, avocat, expert immobilier — est indispensable pour sécuriser l’opération et optimiser ses aspects fiscaux. Pour les propriétaires d’immeubles parisiens en indivision, Foncière George V propose une expertise reconnue depuis plus de 40 ans, avec plus de 400 immeubles acquis. Nous achetons des immeubles en bloc, en l’état et sans conditions, ce qui facilite considérablement la sortie d’indivision pour l’ensemble des co-indivisaires.

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Pour aller plus loin

• Guide complet 2025 : Vendre son immeuble en bloc à Paris
• SCI ou indivision : quelle solution choisir ?
• Accepter ou renoncer à la succession : comprendre vos options
• Gestion du patrimoine : tout ce qu’il faut savoir

Article rédigé par les experts de Foncière George V – Spécialiste de l’achat d’immeubles à Paris depuis plus de 40 ans.

Mise à jour le 11/11/2025