La notion de propriété est née depuis des lustres, elle a cependant évolué dans le temps. En effet, de nos jours, à cette notion s’ajoutent de nombreuses autres comme celle de copropriété ou encore d’indivision. Par rapport à cette dernière, elle intervient généralement dans le domaine de la succession. Mais, il est possible de la rencontrer aussi dans d’autres domaines en l’occurrence celui de l’immobilier. Qu’est-ce que l’indivision et comment fonctionne ce concept ? Voici des éléments pouvant vous permettre de trouver réponse à cette double interrogation.
Qu'est-ce que l'indivision en général ?
L’indivision est considérée généralement comme un régime juridique.
Définition de l'indivision
L’indivision est une situation juridique dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont titulaires des droits de natures identiques sur un seul et même bien. L’indivision peut aussi s’appliquer à un ensemble de biens comme c’est le cas d’une succession. Les droits détenus sur le bien peuvent être les mêmes ou varier d’un individu à un autre. L’indivision constitue donc une occasion offerte à plusieurs personnes d’exercer leurs droits de propriété sur un même bien. Les personnes qui constituent l’indivision sont appelées des indivisaires.
L’indivision intervient le plus souvent dans le domaine de la succession. Cependant, elle peut aussi intervenir dans le domaine de l’immobilier. En effet, l’indivision peut permettre à plusieurs personnes de s’associer pour effectuer l’achat d’un immeuble. Dans ce cas, les futurs indivisaires se réunissent afin de mettre en commun leurs moyens, ce qui permet de financer plus facilement l’achat de l’immeuble. Pour cela, ils rédigent un contrat afin de détailler les droits de chacun d’eux sur le bien acheté en se basant sur la contribution apportée par chaque indivisaire.
Cependant, la part de chaque indivisaire n’est pas identifiable de façon matérielle. Le bien devenu indivis devient donc la propriété commune de tous les indivisaires. En cas de décès des légataires, ce bien revient donc à tous les héritiers qui en deviennent copropriétaires. Cette méthode peut être aussi utilisée pour l’achat de terrain en indivision.
Pourquoi opter pour l'indivision ?
L’indivision apparait comme la solution par excellence pour l’achat et l’exploitation d’un bien immobilier par un groupe de personnes. Il existe cependant un autre moyen de réaliser une telle action. Il s’agit de la Société Civile Immobilière encore appelée SCI. Cette société est une structure juridique constituée de deux ou plusieurs personnes. Elle constitue un outil de gestion patrimoniale très avantageux sur le plan fiscal. L’indivision est préférable à cette solution, car elle n’exige pas autant de démarches administratives et judiciaires.
De plus, l’indivision peut aussi être utilisée comme un régime matrimonial pour les couples en contrat de Pacte civil de solidarité (Pacs). Le régime matrimonial légal qui s’applique automatiquement aux couples liés par le Pacs est celui de la séparation des biens. Mais à ce régime, de nombreux couples préfèrent opter pour le régime de l’indivision. Ils deviennent dans ce cas copropriétaires de l’ensemble de leurs patrimoines respectifs réunis.
Le seul point faible de ce régime est l’absence de recours en cas de faible contribution ou même d’absence de contribution d’un des époux. Cependant, chaque époux sera propriétaire à hauteur de sa contribution. En cas de séparation, chacun repartira donc avec sa contribution.
Comment placer un bien sous le régime de l'indivision ?
L’indivision est un acte juridique qui doit être forcément établi sous forme d’un écrit sous peine de nullité. Lorsque le bien concerné par l’indivision est un bien immobilier ou si un immeuble fait partie de l’ensemble de biens, un notaire doit intervenir dans la rédaction de l’acte. L’acte d’indivision doit faire mention de la liste détaillée et exhaustive des biens de l’indivision ainsi que les droits de chacun des indivisaires.
La convention d’indivision peut avoir une durée déterminée ou indéterminée. Dans le premier cas, la durée de validité de la convention ne peut excéder cinq années. Une fois cette durée de validité épuisée, la convention doit être renouvelée. Cette convention permet de fixer aussi les règles ou les modalités de l’indivision. Il s’agit notamment de :
- la répartition des dépenses afférentes au bien ;
- le montant de l’indemnisation à payer en cas d’occupation exclusive du bien par l’un des indivisaires ;
- toutes les autres règles pouvant faciliter l’application de la convention d’indivision.
En cas d’expiration du délai de validité de la convention d’indivision, cette dernière peut être reconduite par un accord tacite des propriétaires. Mais, lorsque la convention a été établie pour une durée indéterminée, il devient impossible aux propriétaires d’exiger la vente pour récupérer leurs parts. Le seul moyen pour mettre fin à l’indivision dans ce cas est de procéder au partage.
Comment fonctionne le régime de l'indivision ?
Le fonctionnement de l’indivision est régi par la convention d’indivision. Cela pourrait amener à croire que chaque convention décide de ses propres modalités, mais il n’en est rien ! Il existe bel et bien des règles universelles qui s’appliquent à tous les régimes d’indivision dans le droit français.
Comment se prennent les décisions ?
Les décisions peuvent être prises par un seul indivisaire, par la majorité des deux tiers ou encore à l’unanimité.
Dans le premier cas, un indivisaire peut prendre de façon unilatérale des mesures qualifiées de conservatoires. Ce sont des actes qui permettent la conservation du bien ou qui permettent d’éviter sa perte. Ces mesures peuvent être adoptées par un seul indivisaire même en l’absence d’urgence. Il existe toutefois des conditions à respecter pour que cette mesure puisse être valide.
Par exemple dans le cas d’une location en guise de mesure conservatoire, cette location doit être purement à but conservatoire. De plus, pour procéder à la location, personne ne peut être privilégié en particulier. D’autres mesures conservatoires peuvent aussi être adoptées. Un indivisaire peut par exemple souscrire à un contrat d’assurance ou encore une mise en demeure de payer adressée à un tiers.
Les décisions qui doivent se prendre à la majorité des deux tiers sont celles relatives aux actes d’administration des biens. Il s’agit d’actes en dehors des mesures conservatoires et qui participent non seulement à la conservation des biens, mais aussi à son exploitation ainsi que toutes les décisions afférentes à sa gestion. Ces actes sont notamment :
- la réalisation de travaux sur le bien ;
- la mise en vente de certains biens meubles de l’indivision en guise de rembourser les dettes en rapport avec celle-ci ;
- le renouvellement de baux et bien d’autres.
En résumé, toutes les décisions qui sont liées à la gestion normale du bien sont prises à la majorité des deux tiers.
Enfin, les décisions qui se prennent à l’unanimité sont celles qui sont qualifiées de graves. Il s’agit de décisions pouvant porter atteinte à la substance du bien ou encore la vente de biens immobiliers. Ces décisions peuvent être par exemple l’extension d’un bâtiment sous le régime de l’indivision, la construction d’une piscine et bien d’autres actes majeurs.
Quels sont les droits et devoirs des indivisaires ?
Les droits des indivisaires sont multiples. Le droit fondamental de tout indivisaire est celui de sortir de l’indivision à tout moment. Ensuite, les indivisaires bénéficient d’autres droits comme celui de jouir d’un des biens de l’indivision. Cette jouissance ne doit pas cependant affecter le bien ou le détourner de sa destination principale.
Chaque indivisaire bénéficie du droit de jouir des bénéfices annuels de l’indivision à hauteur de sa quote-part. Enfin, lorsqu’un indivisaire décide de vendre ses parts afin de quitter l’indivision, les autres indivisaires profitent du droit de préemption. Ce droit leur permet d’être privilégiés au moment de la vente des parts de l’indivisaire sortant.
En ce qui concerne les devoirs, les indivisaires ont l’obligation de veiller à la conservation du bien. Ils doivent en outre, participer aux dépenses occasionnées par l’indivision.
Comment l'indivision prend-elle fin ?
L’indivision prend fin normalement par le partage. Ce partage peut s’imposer dans le cas d’une convention d’indivision à durée déterminée. Dans les autres cas, il peut être provoqué par décision unanime ou sur l’initiative d’un seul indivisaire.
Départ unilatéral d'un indivisaire
Le départ de l’indivision est l’un des droits fondamentaux dont jouit tout indivisaire. Ce droit a été accordé de manière légale par le Code civil en son article 815. Selon les termes de cet article, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Il ajoute que le partage peut être provoqué à tout moment. Ainsi, pour sortir de l’indivision, un indivisaire peut décider de vendre ses parts. Dans ce cas, il a l’obligation (en vertu du droit de préemption) de privilégier les autres indivisaires plutôt qu’un tiers.
Il est important de préciser cependant que cette action n’est possible que dans le cas d’une indivision à durée indéterminée. En présence d’une indivision à durée déterminée, la vente de part n’est pas possible, la seule façon de sortir de l’indivision est de provoquer le partage.
Le partage des biens
Le partage des biens peut se présenter comme la seule option possible pour mettre fin à l’indivision. À ce niveau, on rencontre deux types de partage : le partage à l’amiable et le partage judiciaire.
Comme le laisse penser sa dénomination, le partage à l’amiable est celui qui se fait par consensus. Dans ce type de partage, les indivisaires arrivent se trouver un terrain d’entente. Le partage est effectué en fonction de la quote-part de chacun des indivisaires. La quote-part est la part que possède chaque indivisaire. Lorsque le partage est effectué de la sorte et qu’aucune contestation n’est faite, l’indivision prend fin naturellement.
Le second mode de partage est celui du partage judiciaire. Il intervient lorsque les indivisaires n’arrivent pas à trouver un terrain d’entente. Dans ce cas, le juge est saisi pour imposer un partage. Il s’agit d’une longue procédure qui aboutit souvent à des discordes, mais qui tranche l’absence d’accord entre les indivisaires.
