Indivision et Droit de Préemption : Naviguer dans le Droit Immobilier Français

Vous êtes co-indivisaire d’un bien immobilier et l’un de vos cohéritiers souhaite vendre sa part à un tiers ? Cette situation, fréquente après un héritage ou un divorce, soulève une question essentielle : comment protéger vos droits face à l’arrivée potentielle d’un étranger dans votre indivision familiale ? Le droit de préemption des indivisaires, inscrit dans le Code civil, vous offre une protection juridique majeure. Ce mécanisme permet aux co-indivisaires d’exercer une priorité d’achat lorsqu’un membre de l’indivision décide de céder ses parts. Comprendre les règles de l’indivision et droit de préemption devient indispensable pour préserver vos intérêts patrimoniaux et éviter des situations conflictuelles.

Qu’est-ce que l’indivision ?

Définition juridique et contexte

L’indivision immobilière désigne une situation où plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien, sans qu’il y ait division matérielle. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien (par exemple 1/3, 1/2, etc.), mais ne peut pas revendiquer une partie spécifique du bien.

L’indivision immobilière France peut naître de différentes situations :

• Succession : la forme la plus courante, lorsque plusieurs héritiers reçoivent un bien en commun
• Achat en commun : acquisition d’un bien par plusieurs personnes (couple, investisseurs)
• Divorce ou séparation : dissolution du régime matrimonial avec biens en commun
• Convention d’indivision : choix volontaire de détenir un bien à plusieurs avec un cadre juridique défini

Contrairement à une Société Civile Immobilière (SCI), l’indivision ne crée pas de personne morale distincte. Les indivisaires sont directement propriétaires du bien selon leurs quotes-parts respectives. Pour comprendre les différences entre ces deux modes de détention, consultez notre comparatif détaillé SCI ou indivision.

Principes clés de l’indivision

Le fonctionnement de l’indivision repose sur plusieurs principes fondamentaux inscrits dans le Code civil :

Principe de liberté : L’article 815 du Code civil pose un principe cardinal : « Nul ne peut être contraint de rester en indivision ». Chaque indivisaire peut donc demander à tout moment le partage du bien ou la sortie de l’indivision. Ce principe garantit qu’une personne ne soit pas indéfiniment liée à un patrimoine commun contre son gré.

Unanimité pour les actes de disposition : La vente du bien indivis dans son ensemble nécessite l’accord unanime de tous les indivisaires (article 815-3). Cependant, depuis la loi de 2009, la majorité des 2/3 suffit pour certaines décisions de gestion courante.

Gestion commune : Les décisions concernant l’administration du bien (travaux, mise en location) sont prises collectivement. Les conflits en indivision successorale peuvent naître de désaccords sur cette gestion.

Répartition proportionnelle : Chaque indivisaire a droit aux revenus et supporte les charges proportionnellement à sa quote-part.

Le droit de préemption des indivisaires

Texte légal : Article 815-14 du Code civil

Le droit de préemption indivisaire article 815-14 constitue le socle juridique de ce mécanisme de protection. Instauré en 1976, ce texte dispose que :

« L’indivisaire qui entend céder, à titre onéreux, à une personne étrangère à l’indivision, tout ou partie de ses droits dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens est tenu de notifier par acte extrajudiciaire aux autres indivisaires le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d’acquérir. »

Cette disposition s’applique à toutes les indivisions, qu’elles soient successorales, post-communautaires (après divorce) ou conventionnelles. La jurisprudence constante de la Cour de cassation a confirmé ce principe dès 1985, affirmant que l’article 815-14 vise « toutes les indivisions qu’elles soient ou non d’origine successorale ».

Le droit de préemption ne s’applique qu’aux cessions à titre onéreux (ventes) vers un tiers étranger à l’indivision. Il ne concerne ni les donations, ni les cessions entre co-indivisaires qui demeurent libres.

Bénéficiaires et conditions d’application

Qui peut exercer le droit de préemption ?

Tous les co-indivisaires disposent de ce droit prioritaire, y compris :

• Les nus-propriétaires lors de la cession de l’usufruit
• L’usufruitier en cas de cession de la nue-propriété (article 815-18)
• Un seul indivisaire ou plusieurs agissant conjointement

Conditions d’exercice :

Pour que le droit de préemption s’applique, trois conditions cumulatives doivent être réunies :

1. Cession à titre onéreux : Une contrepartie financière doit être prévue
2. Cession à un tiers : L’acquéreur doit être étranger à l’indivision
3. Notification régulière : Le cédant doit respecter la procédure légale

À noter : certaines indivisions échappent au droit de préemption, notamment les indivisions forcées et perpétuelles (servitudes de passage, murs mitoyens), où la conservation collective du bien est indispensable.

Modalités : notification, délais et procédure

La procédure de notification co-indivisaires cession suit un calendrier strict :

Étape 1 : Notification initiale (par le vendeur)

Le cédant doit impérativement notifier son intention par acte extrajudiciaire (acte d’huissier ou de commissaire de justice). Une simple lettre recommandée, même avec accusé de réception, est juridiquement insuffisante et peut entraîner la nullité de la cession.

La notification doit contenir :

• Le prix de cession envisagé
• Les conditions de vente (modalités de paiement, délais)
• L’identité complète de l’acquéreur potentiel (nom, domicile, profession)
• La description précise des droits indivis concernés

Étape 2 : Délai de réflexion – 1 mois

À compter de la notification, chaque co-indivisaire dispose d’un mois pour manifester son intention d’exercer son droit de préemption. Cette déclaration doit également prendre la forme d’un acte extrajudiciaire adressé au vendeur.

Étape 3 : Réalisation de la vente – 2 mois

Si un ou plusieurs indivisaires exercent leur préemption, ils disposent de deux mois à compter de l’envoi de leur réponse pour finaliser l’acte de vente. Ce délai est impératif : passé ce terme, et après une mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la déclaration de préemption devient nulle de plein droit (article 815-14, alinéa 3).

Cas particulier : plusieurs préempteurs

Lorsque plusieurs co-indivisaires exercent leur droit de préemption, ils sont réputés acquérir ensemble la portion mise en vente en proportion de leur part respective dans l’indivision, sauf convention contraire entre eux.

Cession de parts d’indivision : étapes et bonnes pratiques

Quand un indivisaire souhaite vendre

Un indivisaire peut décider de céder ses parts pour diverses raisons : besoin de liquidités, mésentente avec les co-indivisaires, volonté de simplifier sa situation patrimoniale. Deux options s’offrent à lui selon l’acquéreur visé.

Cession à un co-indivisaire

Cette solution reste la plus simple juridiquement. Le Code civil garantit la liberté totale de céder sa quote-part à un autre membre de l’indivision, sans obligation de notification ni déclenchement du droit de préemption. La cession peut être constatée par acte sous signature privée ou par acte notarié.

Avantages fiscaux : les droits d’enregistrement sont réduits à 2,5% du prix de cession au lieu du taux normal de 5,80%. De plus, aucune taxation sur la plus-value immobilière n’est due, cette opération étant assimilée à un partage partiel.

Cession à un tiers étranger

Cette option déclenche automatiquement le mécanisme du droit de préemption. L’indivisaire doit impérativement respecter la procédure de notification décrite précédemment. Le non-respect de cette obligation entraîne la nullité de la cession selon l’article 815-16, avec une action en nullité possible pendant 5 ans.

Ce que doivent faire les co-indivisaires

Face à une notification de cession de parts indivises, les co-indivisaires doivent adopter une stratégie réfléchie :

1. Vérifier la régularité de la notification

Examinez que l’acte contient toutes les mentions légales obligatoires : prix, conditions, identité de l’acquéreur. Une notification incomplète ou irrégulière peut être contestée.

2. Évaluer l’opportunité de préempter

Plusieurs critères doivent guider votre décision :

• Financier : Disposez-vous des fonds nécessaires ? Un financement bancaire est-il envisageable ?
• Stratégique : Souhaitez-vous augmenter votre quote-part ou éviter l’entrée d’un tiers ?
• Relationnel : L’acquéreur potentiel risque-t-il de créer des tensions ?

3. Réagir dans les délais

Si vous décidez d’exercer votre préemption, mandatez rapidement un commissaire de justice pour notifier votre décision au vendeur. Si vous renoncez, cette renonciation peut être expresse (par écrit) ou tacite (par simple silence au-delà du délai d’un mois).

4. Se faire accompagner

La complexité de la procédure justifie l’assistance d’un notaire ou d’un avocat spécialisé en droit immobilier et succession. Chez Foncière George V, avec nos 40 ans d’expérience et plus de 400 immeubles acquis à Paris et en Île-de-France, nous accompagnons régulièrement des indivisaires dans ces situations complexes.

Stratégies pour sortir ou restructurer l’indivision

Rachat de parts par co-indivisaires

Le sortir d’une indivision via rachat de parts représente souvent la solution la plus harmonieuse. Cette stratégie permet de concentrer la propriété entre moins de mains, voire d’aboutir à un propriétaire unique.

Avantages du rachat interne :

• Fiscalité avantageuse (droits à 2,5%, pas de taxation sur la plus-value)
• Maintien d’un climat de confiance (pas d’intrusion d’un tiers)
• Simplification de la gestion future du bien
• Valorisation potentielle supérieure (pas de décote liée à l’indivision)

Démarche pratique :

1. Faire estimer le bien par un expert immobilier indépendant pour déterminer la valeur des quotes-parts
2. Négocier le prix : attention, une quote-part indivise vaut généralement 20 à 30% de moins que sa valeur théorique (décote d’illiquidité)
3. Financer l’acquisition : prêt bancaire, épargne personnelle, ou optimisation de votre gestion patrimoniale
4. Régulariser chez le notaire : même si l’acte peut être sous seing privé, le recours au notaire sécurise l’opération

Pour en savoir plus sur les différentes méthodes de sortie d’indivision, consultez notre guide complet : Comment sortir de l’indivision.

Licitation ou partage judiciaire

Lorsque le rachat amiable échoue et que les positions sont irréconciliables, deux voies judiciaires existent :

La licitation consiste en une vente aux enchères du bien, organisée par le tribunal. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts. Cette procédure peut être déclenchée par tout indivisaire en vertu du principe « nul ne peut être contraint de rester en indivision ».

Le partage judiciaire permet au juge de procéder à la répartition des biens indivis entre les co-indivisaires, chacun recevant des lots correspondant à ses droits. Si l’égalité parfaite est impossible, des soultes (compensations financières) sont prévues.

Ces solutions contentieuses restent coûteuses (frais d’avocat, d’huissier, d’expert) et chronophages. Elles doivent être envisagées en dernier recours, après épuisement des tentatives de médiation.

Prévenir l’entrée d’un tiers et anticiper les conflits

La prévention demeure la meilleure stratégie. Plusieurs outils juridiques permettent d’organiser l’indivision en amont :

1. La convention d’indivision

Ce contrat écrit entre indivisaires permet de :

• Définir les règles de gestion du bien
• Désigner un gérant avec des pouvoirs précis
• Prévoir les modalités de sortie (clause d’agrément, droit de préemption renforcé)
• Fixer une durée déterminée (5 ans renouvelables, ou jusqu’à 99 ans)

2. L’attribution préférentielle

Prévue aux articles 831 et suivants du Code civil, elle permet à certains héritiers (conjoint survivant, héritier exploitant) de demander l’attribution prioritaire de certains biens lors du partage successoral, moyennant le versement d’une soulte aux autres héritiers.

3. Alternatives à l’indivision successorale

En anticipant votre succession par testament ou donation-partage, vous pouvez éviter la création d’une indivision et les conflits qui en découlent. Ces outils permettent de désigner précisément qui reçoit quoi, limitant les sources de désaccord.

4. Transformation en SCI

Le passage d’une indivision à une Société Civile Immobilière offre davantage de souplesse de gestion et facilite la transmission. Les parts sociales sont plus aisément cessibles que les droits indivis.

Tableau comparatif & cas pratique

Tableau : Vendeur vs Co-indivisaire préempteur

Cas pratique chiffré

Situation : Trois frères et sœurs (Émilie, Thomas et Sophie) héritent en 2020 d’un appartement parisien d’une valeur de 600 000 €, chacun détenant 1/3 des droits indivis.

Événement déclencheur : En novembre 2025, Thomas, ayant besoin de liquidités, souhaite céder sa quote-part (1/3) à un investisseur extérieur pour 200 000 €. Il notifie ses co-indivisaires par acte d’huissier le 1er novembre 2025.

Analyse financière :

Scénario 1 : Émilie exerce son droit de préemption

• 1er novembre : Réception de la notification
• 30 novembre (dernier jour) : Émilie notifie à Thomas qu’elle exerce son droit de préemption par acte d’huissier
• Avant le 30 janvier 2026 : Émilie doit finaliser l’achat de la quote-part de Thomas pour 200 000 €

Conséquences :

• Émilie devient propriétaire de 2/3 de l’appartement (sa part initiale 1/3 + la part de Thomas 1/3)
• Sophie conserve son 1/3
• Coût fiscal : 200 000 € × 2,5% = 5 000 € de droits d’enregistrement
• Pas de taxation de plus-value pour Thomas (cession entre indivisaires)
• Financement : Émilie peut souscrire un prêt immobilier pour racheter cette quote-part

Scénario 2 : Ni Émilie ni Sophie n’exercent leur préemption

• Après le 1er décembre (délai d’1 mois expiré) : Thomas peut vendre librement à l’investisseur tiers
• L’investisseur entre dans l’indivision avec Émilie et Sophie
• Coût fiscal pour Thomas : 200 000 € × 5,80% = 11 600 € de droits de mutation + imposition éventuelle sur la plus-value
• Risque : Émilie et Sophie devront désormais composer avec un tiers dans la gestion de l’appartement

Recommandation Foncière George V :

Dans cette configuration, si Émilie et Sophie souhaitent éviter l’intrusion d’un tiers, nous leur conseillerions d’exercer conjointement leur droit de préemption et de racheter chacune 1/6 supplémentaire (soit 100 000 € chacune). Elles deviendraient ainsi co-propriétaires à parts égales (50/50) de l’appartement, simplifiant considérablement la gestion future.

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FAQ : Vos questions sur l’indivision et le droit de préemption

Qu’est-ce que le droit de préemption des indivisaires ?

Le droit de préemption des indivisaires est une priorité légale accordée aux co-propriétaires indivis d’acheter les droits qu’un indivisaire souhaite céder à un tiers, selon l’article 815-14 du Code civil. Ce mécanisme protège les indivisaires contre l’entrée non souhaitée d’une personne étrangère dans l’indivision. Le préempteur se substitue automatiquement à l’acquéreur potentiel aux mêmes prix et conditions notifiés.

Quand le droit de préemption ne s’applique-t-il pas ?

Le droit de préemption ne s’applique pas dans plusieurs situations : lorsque la cession concerne le bien indivis lui-même (et non les droits dans l’indivision), en cas de cession gratuite ou donation, lorsque la cession s’effectue entre co-indivisaires (liberté totale), ou lorsque tous les co-indivisaires renoncent expressément à leur droit. Il ne s’applique pas non plus aux indivisions forcées et perpétuelles (servitudes, murs mitoyens).

Quel délai pour les co-indivisaires pour décider d’exercer leur droit ?

Les co-indivisaires disposent d’un mois à compter de la notification par acte extrajudiciaire pour manifester leur intention d’exercer leur droit de préemption. S’ils décident de préempter, ils ont ensuite deux mois supplémentaires pour finaliser l’acte de vente. Ces délais sont impératifs : au-delà, et après mise en demeure restée sans effet pendant 15 jours, la déclaration de préemption devient nulle de plein droit.

Puis-je vendre mes parts à un co-indivisaire sans passer par les autres ?

Oui, vous pouvez librement céder votre quote-part à un autre co-indivisaire sans obligation de notifier les autres membres de l’indivision ni déclencher leur droit de préemption. Le Code civil garantit cette liberté de cession interne. Cette solution est d’ailleurs fiscalement avantageuse : droits d’enregistrement réduits à 2,5% (contre 5,80% pour une cession à un tiers) et aucune taxation sur la plus-value immobilière éventuelle. Pour éviter tout litige ultérieur, il est recommandé de formaliser cette cession par un acte notarié.

Quels sont les pièges à éviter en indivision et droit de préemption ?

Les erreurs les plus fréquentes à éviter sont : ne pas respecter le formalisme de la notification (une simple lettre recommandée est insuffisante, il faut un acte d’huissier), omettre des informations obligatoires dans la notification (prix, conditions, identité de l’acquéreur), ne pas respecter les délais impératifs (1 mois + 2 mois), vendre sans offrir aux co-indivisaires (nullité de la vente pendant 5 ans), et sous-estimer les coûts fiscaux d’une cession à un tiers par rapport à une cession interne.

Conclusion : Sécurisez vos droits avec un accompagnement expert

L’indivision et droit de préemption constituent un sujet juridiquement complexe où chaque décision peut avoir des conséquences patrimoniales importantes. La maîtrise des délais, du formalisme et des stratégies de sortie d’indivision s’avère indispensable pour préserver vos intérêts.

À retenir :

• Le droit de préemption protège les indivisaires contre l’entrée d’un tiers non souhaité
• La procédure impose un formalisme strict (acte extrajudiciaire obligatoire)
• Les délais sont impératifs : 1 mois pour décider, 2 mois pour finaliser
• La cession entre co-indivisaires reste plus avantageuse fiscalement
• Plusieurs solutions existent pour sortir d’une indivision : rachat, licitation, transformation en SCI

Face à la complexité de ces situations, l’accompagnement par des professionnels expérimentés devient essentiel. Que vous souhaitiez vendre votre quote-part, racheter des droits indivis ou organiser la sortie d’indivision, ne restez pas isolé.

Chez Foncière George V, nous accompagnons depuis plus de 40 ans des propriétaires dans leurs projets immobiliers les plus complexes à Paris et en Île-de-France. Avec plus de 400 immeubles acquis, nous avons développé une expertise reconnue en matière d’indivision et de transactions patrimoniales délicates.

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Sources :

• Légifrance – Article 815-14 du Code civil
• Cour de cassation – Jurisprudence sur le droit de préemption (arrêts 1985, 1992, 2023)
• Code général des impôts – Fiscalité des cessions de droits indivis
• Chambre des Notaires de Paris – Études sur les indivisions immobilières

Dernière mise à jour : 13 Novembre 2025