De nos jours, plusieurs sont ceux qui rêvent d’investir dans un immeuble de rapport parce que cela rapporte. En effet, pour la plupart des investisseurs locatifs, ce type de bien immobilier est considéré comme un placement rentable quand on fait le bon choix. L’immeuble de rapport dispose de plusieurs avantages puisqu’il offre une rente locative sur le long terme qui permet de s’assurer des revenus réguliers tout en se constituant un patrimoine immobilier. Toutefois, il est vrai que cet investissement apporte de nombreux bénéfices, mais il ne faut pas négliger ses inconvénients. Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport et pourquoi investir dans ce type de bien immobilier ?
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Encore appelé immeuble à loyers, l’immeuble de rapport est ainsi nommé puisqu’il rapporte directement à son unique propriétaire. En effet, investir dans un immeuble de rapport consiste généralement à acquérir le bien immobilier d’un seul bloc. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, il se distingue de la copropriété qui concerne plusieurs propriétaires. Faire l’achat d’un immeuble de rapport revient alors à faire un investissement à visée locative ayant pour objectif principal la rentabilité.
La plupart du temps, un immeuble de rapport est divisé en plusieurs logements qui seront par la suite proposés en location. Les loyers qui seront versés par les locataires de l’immeuble permettent au propriétaire de payer les mensualités. Ces loyers lui permettent également de recevoir une rente régulière quand l’emprunt est soldé. Cette pratique, apparue au XVIIIe siècle avait à l’époque comme buts de répondre à la fois aux besoins des investisseurs qui cherchaient à se constituer une rente et de la population en termes de logement.
Par ailleurs, il faut rappeler que l’investissement dans un immeuble de rapport offre un certain nombre d’avantages comparativement à l’achat d’un ou plusieurs appartements en copropriété. Par exemple, dans un immeuble de rapport, le prix au mètre carré est nettement plus intéressant, les frais de notaire comme l’impôt foncier sont également moins élevés. D’ailleurs, comme l’immeuble à un seul propriétaire, les frais de syndic sont aussi réduits. D’une manière ou d’une autre, la valeur locative des logements d’un immeuble de rapport reste semblable à celle de biens vendus en individuel.
Quoi préconiser avant d’investir dans un immeuble de rapport ?
Sans expérience en matière d’immobilier locatif, il est généralement préférable de ne pas commencer directement par un projet d’investissement de ce type. Il faut souligner que même après avoir fait une formation théorique sur la fiscalité, une formation en gestion administrative et tous les autres éléments à connaître et à optimiser pour un propriétaire bailleur, cela ne peut être comparable à la pratique et les réalités du terrain. Dès lors, il est mieux d’avoir de l’expérience en investissant d’abord sur un petit logement ou des places de parkings.
Par exemple, vous pouvez commencer votre expérience en achetant un studio avec un budget assez restreint. Faites-vous la main, sans hésiter à faire vos premières erreurs dans ce domaine puisque même avec une bonne préparation à l’avance, vous en ferez nécessairement comme tous. Assurez-vous que ces erreurs aient un impact financier limité. Ainsi, vous pourrez vous servir de cette première expérience locative formatrice pour ne pas reproduire les mêmes erreurs sur un projet de plus grande envergure. Une fois quand vous serez bien armé, vous pourrez vous lancer dans l’achat d’un immeuble de rapport afin de bénéficier de ses nombreux avantages.
Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
Dans le monde de l’investissement locatif, acheter un immeuble de rapport offre un certain nombre d’avantages comparativement à l’achat d’un ou plusieurs biens séparés. Parmi ces derniers, on peut citer :
Le prix d’achat attractif au m²
Il est important de notifier que la raison principale pour laquelle plusieurs investisseurs aiment investir dans l’achat d’un immeuble de rapport est le fait de présenter un prix moins élevé au mètre carré. Généralement dans le monde de l’immobilier, plus vous achetez grand, moins le mètre carré est cher. Sachez que l’achat en bloc d’un bien va souvent de pair avec un plus grand pouvoir de négociation. Toutefois, cela va dépendre des spécificités et de la rareté du bien.
Par exemple, il faut souligner qu’un immeuble de rapport en France et plus précisément à Paris sera nécessairement moins négociable qu’un immeuble de rapport en province où la pression immobilière est souvent moins forte et l’offre moins abondante. D’une manière ou d’une autre, sachez qu’à capital égal, avoir un patrimoine avec l’acquisition d’un immeuble entier peut être plus intéressant que d’acquérir plusieurs biens locatifs détachés.
Une meilleure rentabilité locative globale
De façon générale, que vous soyez le seul propriétaire de tout un immeuble ne change rien pour vos locataires car, les prix de chacun des logements à louer resteront les mêmes. De ce fait, vous aurez le même niveau de revenus fonciers comme pour un achat de plusieurs logements secs. Par ailleurs, il faut souligner que comme vous avez eu un prix d’acquisition plus faible et que vous avez également des frais de gestion moindres, vous obtiendrez ainsi une meilleure rentabilité locative. Si vous faites bien vos calculs, cela peut très vite apporter un surplus de rendement non négligeable. D’ailleurs, il existe de nos jours de très bons outils qui pourront vous aider à calculer votre rendement locatif et à l’optimiser.
Une gestion simplifiée
Si vous investissez dans un immeuble de rapport, la gestion de cet ensemble de biens immobiliers sera nécessairement simplifiée. En effet, avec cet investissement, vous n’allez pas gérer une copropriété. D’ailleurs, cela signifie que vous serez le seul décisionnaire. Ce serait à vous de prendre les décisions sur les travaux de rénovation, d’amélioration ainsi que les règles de fonctionnement dans l’immeuble. Vous serez aussi libre d’effectuer les travaux de rénovation à votre rythme, quand vous pouvez, comme vous le voulez tout en choisissant vous-même les prestataires ainsi que la manière de les réaliser.
D’ailleurs, un seul gros bien à acheter ne demande qu’un seul passage chez le courtier ou le banquier, un seul passage chez le notaire et un seul agent immobilier intermédiaire. Cela vous procura sans doute des gains sur les frais de tous ces interlocuteurs. Vous allez aussi gagner énormément de temps, tout en limitant les nombres d’échanges divers et de rendez-vous. Il est important de souligner aussi que la même localisation pour tous les logements à gérer est également un gain de temps et de contraintes appréciable pour le propriétaire de l’immeuble.
Pour collecter le loyer chez les locataires, vous pouvez le faire vous-même et cela vous simplifiera la vie. Par ailleurs, si vous le faites gérer par une agence immobilière, cela peut toutefois réduire le coût puisque cela simplifiera leur gestion à eux. Il en sera également de même pour tout autre professionnel devant intervenir à propos de votre immeuble de rapport.
La répartition du risque sur plusieurs lots
Quand on acquiert un immeuble de rapport, le risque d’impayés et de problème avec un locataire est généralement réparti sur différents biens. En effet, il faut souligner que si cette répartition du risque est la même que pour de nombreux logements séparés, c’est un plus pour la banque qui vous fait un prêt immobilier. Ce seront alors différents loyers qui couvriront les besoins afin de rembourser votre crédit immobilier. Toutefois, il y a moins de risques en ce qui concerne le paiement de vos mensualités puisque de nombreux locataires vous assurent des rentrées d’argent régulières pour ce bien que votre banque a financé. Vous pourrez aussi choisir un immeuble de rapport qui vous permettra de mixer les usages sur les différents lots comme :
- Des habitations ;
- Un local commercial ;
- Des bureaux ;
- Des parkings ;
- Des garages.
D’une manière ou d’une autre, en investissant dans un immeuble de rapport, vous pourrez répartir les risques sur plusieurs lots.
La possibilité de vendre petit à petit les lots à un meilleur prix
Il est important de notifier que quand vous allez vouloir vendre par exemple votre immeuble de rapport, vous aurez le choix entre vendre l’ensemble ou le vendre lot par lot. Dès lors, cela vous laisse l’avantage de garder les lots qui ont la meilleure rentabilité par rapport à leur valeur actuelle sur le marché immobilier. Sachez qu’une vente de chaque bien immobilier de façon individuelle vous permettrait un meilleur bénéfice puisqu’ils seront vendus plus cher séparément que tous ensemble à un seul acquéreur.
En revanche, pour réaliser cela, il est d’une importance capitale de bien étudier les travaux ainsi que les frais nécessaires avant de pouvoir vendre chaque lot séparément. Sachez par exemple que des travaux de rénovation seront forcément nécessaires afin de bien dissocier les lots ainsi que tous leurs accès, plus précisément au niveau des fluides (eau, électricité et gaz). Vous devez aussi étudier les frais et les efforts à prévoir pour la création d’une copropriété puisque vous ne serez plus le seul propriétaire de l’immeuble.
D’une manière ou d’une autre, il faut retenir tout simplement que c’est une piste supplémentaire possible qui vous permettra d’améliorer la rentabilité de votre placement dans un immeuble de rapport. Avec ces différentes informations sur ce type d’investissement, vous avez désormais toutes les chances de votre côté afin de travailler au mieux votre placement. Investir dans un immeuble de rapport vous permettra d’optimiser votre rentabilité tout en limitant les différents risques inhérents à ce type de projet locatif.
