Depuis la signature de la loi Carrez, avant de mettre un immeuble en vente, il est d’une importance capitale de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers. En effet, les diagnostics immobiliers sont des documents établis par des diagnostiqueurs qui ont pour but de faire des analyses techniques d’un bien immobilier. Ces documents ont pour objectifs d’informer les potentiels acquéreurs sur l’état et les caractéristiques du bien mis en vente. Il en existe généralement une panoplie à faire avant la vente d’un immeuble. Toutefois, il y a certains diagnostics qui sont vraiment obligatoires à réaliser. Quels sont les différents diagnostics obligatoires à faire pour un immeuble ?
Le diagnostic technique global (DTG)
L’un des diagnostics obligatoires à faire lors de la vente d’une partie d’un immeuble est le diagnostic technique global (DTG). En effet, c’est une étude qui vise à informer les copropriétaires sur l’état de l’immeuble afin de prévoir les éventuels travaux. Ce genre de diagnostic doit nécessairement être réalisé par un thermicien ou un diagnostiqueur professionnel. En ce qui concerne les informations que contient le diagnostic technique global (DTG), on peut noter par exemple :
- L’analyse des équipements collectifs ;
- L’analyse des différentes améliorations possibles sur l’immeuble ;
- La liste des travaux nécessaires ;
- Une évaluation des coûts des travaux.
Le diagnostic performance énergétique
L’énergie pour le chauffage est capitale pour vivre dans une maison ou un appartement. En effet, le diagnostic performance énergétique (DPE) a pour but de quantifier le besoin énergétique d’un logement ou d’un immeuble. Il faut souligner que cette analyse stratégique des matériaux du bâtiment, de son système de chauffage, de sa production d’eau chaude et de son isolation permet de calculer le nombre de kWh d’énergie primaire par m² que consomme l’immeuble en une année.
Par ailleurs, sachez que le diagnostic performance énergétique (DPE) est devenu obligatoire dans toute annonce immobilière de vente comme de location depuis le 1er janvier 2011. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle avoir un bien avec de bonnes performances énergétiques est désormais un bon argument pour vendre plus aisément. Toutefois, il faut savoir que certaines personnes critiquent la fiabilité des résultats du diagnostic performance énergétique (DPE). Mais sachez que les notes peuvent varier d’un diagnostiqueur à un autre en ce qui concerne ce diagnostic. D’une manière ou d’une autre, ce diagnostic est important et très regardé par les acquéreurs dans votre dossier de diagnostic technique. Dès lors, il peut être avantageux pour un propriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration énergétique afin de mieux vendre.
Le diagnostic amiante
Généralement, tous les immeubles ou appartements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent nécessairement être soumis à un diagnostic amiante. En effet, dans une copropriété, la présence ou l’absence d’amiante doit être minutieusement étudiée dans les parties privatives et celles collectives. Dès lors, il est d’une importance capitale d’analyser tout le bâtiment par un diagnostiqueur certifié pour une construction qui date d’avant l’interdiction de l’amiante.
Toutefois, sachez également que l’analyse de l’amiante a une durée de validité illimitée surtout pour celle réalisée depuis le 1er janvier 2013. En cas de date antérieure, une nouvelle analyse par un diagnostiqueur professionnel de l’amiante devra être réalisée.
Le diagnostic plomb
Encore appelé constat de risque d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic plomb concerne tous les logements d’un immeuble construit avant le 1er janvier 1949. En effet, il faut souligner que si le seuil réglementaire est franchi, la durée de validité n’est que d’un an. Si ce seuil n’est pas franchi, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) a une durée de vie illimitée durant une totale absence.
Par exemple, jusqu’en 1949, plusieurs peintures contenaient du plomb et il peut toutefois rester des résidus de ce métal dans les anciennes peintures qui n’ont pas été éliminés.
Le diagnostic termites
Il est important de notifier que tous les vendeurs, surtout ceux dont l’immeuble se situe dans une zone d’habitation où un arrêté préfectoral au sujet des termites a été publié, doivent nécessairement fournir un diagnostic termites. Dès lors, sachez que le diagnostic termites n’est pas toujours requis. Toutefois, il devient obligatoire dans les zones infectées ou en passe de l’être.
À Paris par exemple, ce diagnostic est systématique puisque c’est un document qui atteste de la situation du logement que vous voulez vendre en ce qui concerne une éventuelle présence de termites.
Il est parfois obligatoire de fournir ce diagnostic dans le dossier de diagnostic technique qui est d’ailleurs rattaché à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente. Si par exemple votre bien immobilier en vente est dans une copropriété, il sera primordial de fournir un diagnostic termites. Ce bien peut être une cave, un box ou un garage. Toutefois, vous devez faire attention puisque le diagnostic immobilier termites n’est valable que six mois à compter de sa date de réalisation.
Le diagnostic d’état des risques naturels
Généralement, le diagnostic d’état des risques naturels est une évaluation qui se réalise sur un bien immobilier. Cette évaluation vise à informer les acquéreurs ou les locataires de l’existence de risques particuliers pesant sur l’immeuble en question. Il faut souligner que selon les articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du Code de l’environnement, tous vendeurs de bien immobilier sont dans l’obligation de fournir à l’acquéreur ou au locataire un document faisant le bilan des risques naturels auxquels le bien est exposé.
Le diagnostic d’état des risques naturels doit intervenir dans toute transaction immobilière. Il doit s’appliquer sur les biens immobiliers de type construction individuelle ou collective, terrain ou parcelle. Cependant, le diagnostic d’état des risques naturels doit être établi dans les 6 mois qui précèdent la signature du contrat de location, du contrat préliminaire de réservation et de l’acte de vente auquel il doit être annexé. Enfin, ce document du diagnostic d’état des risques naturels sera valable durant toute la durée du contrat signé ainsi que de son éventuel renouvellement.
Le diagnostic gaz
Encore appelé état de l’installation intérieure de gaz, le diagnostic gaz permet de détecter la majorité des risques d’accidents domestiques qui sont strictement liés au fonctionnement et à l’état de conservation des installations au gaz. En effet, étant encadré par le code de l’habitat et de la construction, ce diagnostic prévient les dangers liés :
- Aux explosions ;
- Aux incendies ;
- Aux fuites de gaz ;
- Aux intoxications au monoxyde de carbone ;
- À l’anoxie ou aux projections.
Par ailleurs, selon une récente étude de GRDF, plus de 98 % des accidents domestiques liés au gaz sont causés par l’absence d’entretien, la caducité des installations ou les comportements risqués. En France de nos jours, plus de 11 millions de foyers sont raccordés au réseau. Dès lors, sachez que ce diagnostic permet de responsabiliser les propriétaires et de faire également circuler l’information vers les futurs acquéreurs.
Le diagnostic électrique
Comme pour le diagnostic gaz, celui électrique concerne tous les logements ou immeubles dont l’installation électrique a déjà plus de 15 ans. En effet, ce diagnostic se présente sous forme d’une étude approfondie en ce qui concerne l’état de l’installation intérieure d’électricité de l’immeuble. Il a essentiellement pour but d’évaluer et d’identifier tous les risques électriques qui peuvent survenir au sein du bien immobilier. Exigé par le code de la construction et de l’habitation, ce diagnostic vise généralement à garantir la sécurité des occupants du logement.
Par ailleurs, n’ayant pas pour but de mettre aux normes les anciennes installations électriques, le diagnostic électricité est d’abord informatif. Il rassure les propriétaires sur l’état de leur système en confirmant que ce dernier ne présente aucun danger. Par exemple, durant la vente d’un bien immobilier, le diagnostic électrique est ajouté au dossier de diagnostic technique immobilier qui sera consultable par les futurs acheteurs. Ainsi, ce diagnostic rejoint les différents autres diagnostics obligatoires contenus dans le dossier remis à l’acheteur lors de la signature de l”avant-contrat. Toutefois, du moment où ce diagnostic répond à plusieurs normes de qualité et à une réglementation stricte qui garantit la qualité des rapports, il doit être réalisé par un professionnel certifié.
Le diagnostic assainissement non collectif
Le diagnostic assainissement non collectif est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2011. En effet, il faut souligner que ce diagnostic concerne tous les logements qui ne sont pas raccordés à un égout. Il a pour but de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme. Il faut souligner aussi que ce diagnostic concerne toutes les installations d’assainissement non collectif comme : filtre compact, micro-station d’épuration, fosse toutes eaux, et tout autre système autonome qui permet de traiter, regrouper et épurer les eaux usées d’un logement avant leur rejet dans la nature.
En France par exemple, plus de 5 millions de logements ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Ces derniers disposent d’une installation d’assainissement non collectif autonome.
