SCI ou indivision

Vous envisagez d’acheter un bien immobilier à plusieurs ou vous vous retrouvez propriétaire en commun suite à un héritage ? Une question essentielle se pose alors : faut-il rester en indivision ou créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Ces deux régimes juridiques permettent de détenir un bien à plusieurs, mais leurs implications en termes de gestion, de transmission et de fiscalité sont radicalement différentes. Choisir le mauvais montage peut engendrer des blocages paralysants, des conflits entre co-propriétaires ou des coûts fiscaux évitables.

L’indivision séduit par sa simplicité apparente, ne nécessitant aucun formalisme particulier. La SCI, plus structurée, offre une souplesse de gestion et d’organisation patrimoniale supérieure, mais implique des coûts de création et de fonctionnement.

Dans cet article, nous vous proposons un comparatif détaillé et pratique entre SCI et indivision, enrichi d’exemples concrets et de recommandations selon votre profil et votre projet. Vous découvrirez les avantages et inconvénients de chaque régime, leurs implications fiscales et patrimoniales, ainsi que les critères de choix déterminants.

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Définition de l’indivision

Qu’est-ce que l’indivision ? Cadre juridique

L’indivision est le régime juridique par défaut qui s’applique lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien, sans qu’il y ait création d’une structure juridique distincte. Elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil.

Dans une indivision, chaque co-indivisaire possède une quote-part du bien exprimée en fraction (1/2, 1/3, 1/4, etc.). Cette quote-part représente un droit abstrait sur l’ensemble du bien : aucun indivisaire ne peut revendiquer la propriété exclusive d’une partie spécifique (une chambre, un étage).

L’indivision se caractérise par son absence de personnalité morale : il n’existe pas d’entité juridique distincte des co-indivisaires. Le bien appartient directement à l’ensemble des indivisaires, chacun pour sa part.

Cette simplicité apparente masque des règles de gestion parfois contraignantes, particulièrement en l’absence de convention d’indivision.

Quand apparaît l’indivision ?

L’indivision survient dans plusieurs situations :

Suite à une succession : C’est le cas le plus fréquent. Lorsque plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier, ils se retrouvent automatiquement en indivision successorale. Cette situation peut être source de tensions, notamment lorsque les héritiers ont des projets divergents pour le bien.

Lors d’un achat en commun : Deux amis, des concubins ou des membres d’une même famille peuvent acheter ensemble un bien immobilier. S’ils n’optent pas pour la création d’une SCI, ils deviennent automatiquement co-indivisaires.

En cas de divorce : Lorsqu’un couple marié sous le régime de la communauté se sépare, les biens communs se retrouvent en indivision le temps du partage. Pour en savoir plus sur cette situation spécifique, consultez notre article sur le divorce et l’indivision.

L’indivision peut donc être subie (succession) ou choisie (achat volontaire à plusieurs).

Points clés de gestion et sortie de l’indivision

La gestion d’un bien en indivision obéit à des règles strictes définies par le Code civil :

Règles de prise de décision :

• Actes conservatoires (réparations urgentes) : chaque indivisaire peut les décider seul
• Actes d’administration (location, travaux d’amélioration) : nécessitent l’accord des 2/3 des droits indivis
• Actes de disposition (vente du bien) : exigent l’unanimité de tous les indivisaires

Cette règle de l’unanimité pour vendre constitue souvent le principal écueil de l’indivision : un seul indivisaire peut bloquer la vente, même si les autres le souhaitent.

Sortie de l’indivision :

L’article 815 du Code civil pose un principe fondamental : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Tout indivisaire peut donc demander le partage du bien à tout moment, ce qui peut conduire à :

• Un partage amiable si tous sont d’accord sur les modalités
• Un partage judiciaire en cas de désaccord, pouvant mener à la vente forcée du bien aux enchères
• Une licitation (vente aux enchères entre indivisaires ou publique)

Pour éviter ces blocages, il est vivement recommandé d’établir une convention d’indivision qui organise les règles de gestion et peut prévoir une durée minimale d’indivision (maximum 5 ans renouvelables).

Pour approfondir les mécanismes de sortie, consultez notre guide complet sur comment sortir de l’indivision.

Définition de la SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ? Structure juridique

La Société Civile Immobilière (SCI) est une société régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. Elle possède une personnalité morale distincte de celle de ses associés, ce qui signifie qu’elle constitue une entité juridique à part entière.

La SCI est propriétaire du bien immobilier, tandis que les associés détiennent des parts sociales représentant une fraction du capital social. Cette distinction fondamentale change radicalement la nature juridique de la détention par rapport à l’indivision.

Les caractéristiques principales de la SCI :

• Personnalité morale : la SCI a sa propre existence juridique
• Capital social : librement fixé par les associés, même symbolique (1 euro minimum)
• Parts sociales : titres de propriété représentant une fraction du capital
• Statuts : document fondateur définissant les règles de fonctionnement
• Gérant : personne physique ou morale chargée de la gestion courante

La SCI peut avoir différents objets : détention d’un bien familial, investissement locatif, transmission patrimoniale, etc. Son caractère “civil” implique qu’elle ne peut exercer d’activité commerciale (pas d’achat-revente habituel, pas de location meublée en nom propre).

Pour tout savoir sur cette structure, consultez notre guide détaillé sur le fonctionnement d’une Société Civile Immobilière (SCI).

Comment se crée une SCI ? Démarches et formalités

La création d’une SCI nécessite plusieurs étapes formelles :

1. Rédaction des statuts : Document fondamental qui définit :

• La dénomination sociale
• L’objet social (gestion immobilière)
• Le siège social
• La durée de la société (maximum 99 ans)
• Le montant du capital social et la répartition des parts
• Les règles de fonctionnement (assemblées générales, cessions de parts, etc.)
• Les pouvoirs du gérant

2. Libération du capital social : Les associés effectuent leurs apports (en numéraire ou en nature – apport d’un bien immobilier).

3. Publication d’une annonce légale : Dans un journal d’annonces légales du département du siège social.

4. Immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce, comprenant :

• Les statuts signés
• L’attestation de parution de l’annonce légale
• La déclaration de non-condamnation du gérant
• Un justificatif de domiciliation

Coûts de création :

• Rédaction des statuts : 1 500 à 2 500 € si vous faites appel à un professionnel (avocat, notaire)
• Annonce légale : 150 à 250 €
• Frais d’immatriculation : environ 70 €
• Total : compter 1 700 à 3 000 € pour une création accompagnée

À cela s’ajoutent les frais d’apport si vous apportez un bien existant (droits d’enregistrement, honoraires de notaire), qui peuvent représenter 2 à 3 % de la valeur du bien.

Spécificités de gestion et fonctionnement

La SCI offre un cadre de gestion structuré et personnalisable :

Le gérant : Désigné dans les statuts, il dispose de larges pouvoirs pour accomplir tous les actes de gestion courante au nom de la société : signature des baux, paiement des charges, réalisation de travaux, etc. Les associés peuvent définir dans les statuts les actes nécessitant leur autorisation préalable (vente, emprunt important, etc.).

Les assemblées générales : Les associés se réunissent au moins une fois par an pour :

• Approuver les comptes annuels
• Décider des affectations de résultats
• Prendre les décisions importantes (modification des statuts, vente du bien, etc.)

La cession de parts sociales : Un associé souhaitant céder ses parts doit généralement obtenir l’agrément des autres associés (clause d’agrément dans les statuts). Cette règle permet de contrôler l’entrée de nouveaux associés et de préserver le caractère familial ou fermé de la SCI. Les statuts peuvent prévoir un droit de préemption au profit des associés existants.

Obligations comptables et fiscales :

• Tenue d’une comptabilité (même simplifiée)
• Déclaration annuelle des revenus de la SCI
• Dépôt des comptes annuels (pour certaines SCI)
• Paiement de cotisations sociales sur la rémunération du gérant (si applicable)

Cette structuration, plus lourde qu’en indivision, offre en contrepartie une grande souplesse dans l’organisation et la transmission du patrimoine.

Tableau comparatif – Indivision VS SCI

Pour y voir plus clair, voici un tableau synthétique des principales différences entre ces deux régimes :

Analyse du tableau

Ce comparatif fait apparaître plusieurs enseignements :

L’indivision convient parfaitement aux situations temporaires ou simples : détention à court terme, absence de volonté de transmission, nombre restreint d’indivisaires en bonne intelligence. Son principal atout est la simplicité : pas de formalités de création, pas de frais récurrents, pas de comptabilité obligatoire.

La SCI s’impose dès que le projet s’inscrit dans la durée et implique une volonté patrimoniale : transmission familiale, investissement locatif à long terme, protection contre les blocages. Elle nécessite un investissement initial et des frais de fonctionnement, mais offre en contrepartie une sécurité juridique et une souplesse inégalées.

Implications fiscales et patrimoniales

Transmission de patrimoine : donation des parts vs quote-parts

L’un des principaux avantages de la SCI réside dans la facilité de transmission :

En SCI : Les parents peuvent progressivement transmettre des parts sociales à leurs enfants par donations successives. Les avantages sont multiples :

• Donation fractionnée : plutôt que de donner l’intégralité du bien d’un coup, on peut transmettre 10 %, puis 15 %, etc., en utilisant les abattements fiscaux tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant)
• Démembrement de parts : possibilité de donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit, permettant aux parents de continuer à percevoir les revenus locatifs. Pour mieux comprendre ce mécanisme, consultez notre article sur l’usufruit, la nue-propriété et la pleine propriété
• Décote pour donation de parts : certaines situations permettent d’appliquer une décote fiscale (manque de liquidité des parts, clause d’agrément restrictive)
• Continuité de gestion : les parents restent gérants même après avoir donné une partie des parts

Exemple concret : Monsieur et Madame Dubois, propriétaires via une SCI familiale d’un immeuble de rapport à Paris valorisé 2 millions d’euros, peuvent donner à leurs deux enfants 20 % des parts (soit 400 000 €) tous les 15 ans en franchise totale de droits grâce aux abattements (100 000 € × 2 parents × 2 enfants = 400 000 €). En 30 ans, ils auront transmis 40 % du patrimoine sans fiscalité.

En indivision : La transmission est moins souple. Les héritiers reçoivent des quote-parts indivises, ce qui peut créer ou perpétuer une indivision successorale. Les options de donation sont plus limitées :

• Donation directe de sa quote-part (soumise aux droits de donation classiques)
• Pas de fractionnement aussi flexible qu’en SCI
• Risque de multiplier les indivisaires, compliquant la gestion future

L’indivision peut toutefois convenir pour une transmission simple et unique, notamment lorsqu’il n’y a qu’un ou deux héritiers en bons termes.

Fiscalité des revenus et plus-values

Fiscalité des revenus locatifs :

En indivision : Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus fonciers dans sa propre déclaration d’impôts. Ces revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Chaque indivisaire peut déduire sa quote-part des charges (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).

En SCI à l’IR (régime par défaut) : La SCI est “transparente” fiscalement : elle ne paie pas d’impôt, mais chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers de la SCI, exactement comme en indivision. Le résultat est donc identique du point de vue fiscal.

En SCI à l’IS (option possible) : La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas :

• La SCI paie l’IS sur ses bénéfices (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %)
• Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils se versent (flat tax de 30 % ou barème progressif)
• Avantage : permet d’amortir comptablement le bien et de lisser la fiscalité
• Inconvénient : forte taxation en cas de revente (plus-value sur la valeur comptable résiduelle)

L’option pour l’IS est généralement réservée aux projets de détention très long terme.

Fiscalité des plus-values :

En indivision : En cas de vente, chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part de la plus-value immobilière selon le régime des plus-values des particuliers (abattement progressif pour durée de détention : exonération totale après 30 ans).

En SCI à l’IR : Même régime que l’indivision : les associés sont taxés individuellement sur leur quote-part de plus-value selon le régime des particuliers.

En SCI à l’IS : La plus-value est lourdement taxée : imposition de la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (après amortissements) au taux de l’IS (25 %), sans abattement pour durée de détention. C’est le principal inconvénient de l’IS pour les SCI patrimoniales.

Cas particuliers : achat entre amis, succession, transmission familiale

Achat entre amis ou investisseurs :

L’indivision peut suffire pour un projet à court ou moyen terme entre personnes en bonne intelligence, à condition d’établir une convention d’indivision précisant les règles de gestion, la répartition des charges et les modalités de sortie.

La SCI est préférable si :

• Le projet s’inscrit dans la durée (plus de 5 ans)
• Vous souhaitez une gestion claire avec un gérant désigné
• Vous voulez éviter qu’un associé puisse provoquer la vente forcée
• Vous envisagez de faire entrer de nouveaux investisseurs

Succession et transmission familiale :

Pour un patrimoine familial destiné à être transmis, la SCI est largement supérieure :

• Transmission progressive en franchise de droits via les abattements
• Démembrement de parts (donation de la nue-propriété)
• Maintien de l’unité patrimoniale (pas de risque de partage forcé)
• Possibilité de conserver la gérance pour organiser la transmission

L’indivision successorale doit être considérée comme une situation transitoire à régulariser rapidement, soit par partage, soit par transformation en SCI pour éviter les litiges fréquents liés à l’indivision successorale.

En cas de séparation (divorce, rupture de PACS) :

La SCI offre une meilleure protection : les parts sociales de chaque conjoint sont clairement identifiées et peuvent être rachetées ou cédées. En indivision, le bien doit être partagé ou vendu, ce qui peut être plus conflictuel.

Quand choisir quel régime ?

Projet à court terme vs long terme

Optez pour l’indivision si :

• Vous détenez le bien pour une durée limitée (moins de 5 ans)
• Vous êtes en attente de régularisation d’une succession
• Le bien a vocation à être rapidement revendu
• Vous souhaitez éviter les frais de création et de fonctionnement d’une structure
• Les co-propriétaires sont en parfait accord et peu nombreux (2 maximum)

Exemple : Deux amis achètent ensemble un appartement pour le rénover et le revendre dans les 2-3 ans. L’indivision est suffisante pour ce projet court terme.

Optez pour la SCI si :

• Le projet s’inscrit dans la durée (plus de 5 ans, voire transmission sur plusieurs générations)
• Vous souhaitez organiser une transmission patrimoniale progressive
• Vous voulez éviter les blocages liés à l’unanimité
• Le bien génère des revenus locatifs réguliers nécessitant une gestion structurée
• Vous êtes plusieurs associés (3 ou plus) avec des intérêts potentiellement divergents

Exemple : Une famille possédant un immeuble de rapport parisien souhaite le transmettre progressivement aux enfants tout en continuant à percevoir les loyers. La SCI familiale est la solution optimale.

Profil : famille, amis, investisseurs

Détention familiale (parents-enfants) : → SCI recommandée pour optimiser la transmission, protéger le patrimoine familial et éviter que les héritiers ne se retrouvent bloqués en indivision successorale.

Achat entre concubins ou partenaires de PACS : → Indivision acceptable à court terme, mais SCI préférable si projet de vie commun durable et/ou si acquisition d’un bien d’investissement.

Investissement entre amis ou associés : → SCI fortement recommandée pour clarifier les règles du jeu, désigner un gérant, prévoir les modalités de sortie et éviter qu’un désaccord ne paralyse le projet.

Succession subie : → Indivision temporaire inévitable, mais à transformer rapidement en SCI (si tous les héritiers souhaitent conserver le bien) ou à partager/vendre pour éviter les conflits futurs. Consultez notre article sur les alternatives à l’indivision successorale.

Erreurs fréquentes et pièges à éviter

Erreur n°1 : Rester en indivision sans convention

Nombreux sont ceux qui achètent à plusieurs en indivision sans établir de convention d’indivision. En l’absence de ce document, les règles légales strictes s’appliquent, avec tous les risques de blocage associés.

Enseignement : Si vous choisissez l’indivision, faites systématiquement rédiger une convention d’indivision chez le notaire pour organiser la gestion et prévoir les modalités de sortie.

Erreur n°2 : Sous-estimer les coûts de la SCI

Créer une SCI génère des coûts initiaux (1 700-3 000 €) et des frais annuels de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales, etc.). Certains créent une SCI pour un petit bien sans réelle justification patrimoniale.

Enseignement : La SCI se justifie économiquement pour des biens d’une certaine valeur (généralement > 300 000 €) ou pour des projets patrimoniaux à long terme. Pour un studio de 150 000 € détenu à deux pour 3 ans, l’indivision suffit.

Erreur n°3 : Choisir l’IS pour une SCI patrimoniale classique

L’option pour l’impôt sur les sociétés est quasi-irréversible et entraîne une forte taxation des plus-values. Elle ne se justifie que dans des cas très spécifiques (détention sur plusieurs générations, biens générant de forts revenus avec volonté de réinvestir).

Enseignement : Par défaut, conservez le régime de l’IR pour une SCI patrimoniale. L’option IS doit être mûrement réfléchie avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Erreur n°4 : Multiplier les indivisaires

À chaque succession, si rien n’est anticipé, le nombre d’indivisaires augmente (enfants, petits-enfants…), rendant la gestion de plus en plus complexe et les décisions impossibles à prendre.

Enseignement : Transformer rapidement une indivision familiale en SCI pour éviter la démultiplication des indivisaires et conserver une gouvernance opérationnelle.

Erreur n°5 : Négliger la rédaction des statuts

Des statuts mal rédigés ou trop rigides peuvent créer autant de blocages qu’une indivision. À l’inverse, des statuts trop souples peuvent fragiliser la protection des associés.

Enseignement : Faites appel à un professionnel (notaire, avocat spécialisé) pour rédiger des statuts adaptés à votre projet et anticipant les situations futures (cession, succession, sortie d’un associé, etc.).

Checklist pratique et passage de l’indivision à la SCI

Peut-on transformer une indivision en SCI ?

Oui, il est tout à fait possible et même fréquent de transformer une indivision en SCI. Cette opération s’appelle un apport en société : les indivisaires créent une SCI et lui apportent le bien indivis en échange de parts sociales.

Avantages de la transformation :

• Sortir d’une situation bloquante ou précaire
• Organiser la transmission future
• Structurer la gestion du bien
• Éviter les conflits entre indivisaires

Formalités et coûts :

• Création de la SCI (statuts, immatriculation) : 1 700-3 000 €
• Apport du bien à la SCI : droits d’enregistrement de 5 % de la valeur du bien (sauf exonération partielle si les indivisaires étaient déjà propriétaires depuis plus de 3 ans)
• Intervention d’un notaire : honoraires sur l’acte d’apport

Exemple chiffré : Pour un bien indivis valorisé 500 000 €, détenu depuis plus de 3 ans :

• Frais de création SCI : ~2 000 €
• Droits d’enregistrement réduits : ~2 500 € (exonération partielle possible)
• Honoraires notaire : ~3 000 €
• Total : environ 7 500 €

Cet investissement se justifie si le projet patrimonial est à long terme et si la situation d’indivision pose des difficultés de gestion ou de transmission.

Étapes pour passer d’une indivision à une SCI

Voici les principales étapes de cette transformation :

1. Réunir tous les indivisaires et obtenir leur accord unanime La transformation nécessite l’accord de 100 % des indivisaires. Si l’un refuse, le projet ne peut aboutir (sauf à envisager un partage préalable de l’indivision).

2. Évaluer le bien immobilier Faire établir une estimation par un professionnel (agent immobilier, notaire, expert immobilier) pour déterminer la valeur d’apport.

3. Définir le projet de SCI

• Quel sera l’objet social ?
• Qui sera le gérant ?
• Quelle répartition des parts (identique aux quote-parts d’indivision ou différente ?)
• Quelles clauses particulières dans les statuts (agrément, préemption, etc.) ?

4. Rédiger les statuts avec un professionnel Notaire ou avocat spécialisé en droit des sociétés et en immobilier. Compter 1 500-2 500 € pour cette prestation.

5. Procéder à l’apport du bien Acte notarié d’apport du bien indivis à la SCI nouvellement créée. C’est lors de cette étape que les droits d’enregistrement sont dus.

6. Immatriculer la SCI Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce (annonce légale préalable, formalités administratives).

7. Transférer la propriété Publication de l’acte d’apport au service de la publicité foncière pour que la SCI devienne officiellement propriétaire du bien.

Durée totale du processus : 2 à 4 mois selon la complexité du dossier et la réactivité des intervenants.

Documents à prévoir et interlocuteurs

Documents nécessaires :

• Titres de propriété du bien en indivision
• Pièces d’identité de tous les indivisaires/futurs associés
• Justificatifs de domicile
• Attestation de domiciliation de la future SCI
• Évaluation du bien immobilier
• Convention d’indivision (si elle existe)

Interlocuteurs indispensables :

• Notaire : pour l’acte d’apport et les aspects juridiques immobiliers
• Expert-comptable : pour le choix du régime fiscal (IR/IS) et la tenue de la comptabilité future
• Conseiller en gestion de patrimoine : pour la stratégie patrimoniale globale et l’optimisation fiscale
• Avocat spécialisé : si les statuts nécessitent des clauses complexes ou en cas de désaccord entre indivisaires

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Questions fréquentes (FAQ)

Quelle est la différence entre acheter en indivision et en SCI ?

L’indivision est un régime simple par défaut lorsque plusieurs personnes co-détiennent un bien sans créer de structure formelle. Chaque indivisaire possède une quote-part abstraite du bien (1/2, 1/3…). Il n’y a pas de personnalité morale, pas de formalités de création, mais des règles de gestion strictes (unanimité pour vendre). La SCI est une société avec sa propre personnalité juridique qui devient propriétaire du bien. Les associés détiennent des parts sociales et non directement le bien. La SCI nécessite des formalités de création (statuts, immatriculation) mais offre plus de souplesse dans la gestion et la transmission.

Quels sont les coûts de création d’une SCI par rapport à rester en indivision ?

L’indivision ne nécessite aucune formalité de création ni aucun coût, hormis les frais de notaire liés à l’achat du bien lui-même. Créer une SCI coûte entre 1 700 et 3 000 € (rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation). À cela s’ajoutent des frais annuels de fonctionnement : comptabilité, assemblées générales, éventuellement honoraires d’expert-comptable (500-1 500 €/an selon la complexité). Ces coûts se justifient par les avantages patrimoniaux et la sécurité juridique apportés par la SCI pour les projets à long terme.

Puis-je sortir facilement d’une indivision ou d’une SCI ?

En indivision, tout indivisaire peut demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil : “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”). Si les co-indivisaires ne s’entendent pas sur les modalités, le partage peut être judiciaire, menant à une vente forcée du bien. Un indivisaire peut aussi vendre sa quote-part, mais cela intéresse rarement les acheteurs. En SCI, un associé peut céder ses parts sociales, mais généralement avec l’agrément des autres associés (clause d’agrément dans les statuts). Cette clause protège les associés existants mais rend la sortie moins immédiate qu’en indivision. La dissolution de la SCI nécessite une décision collective.

Comment se passe la transmission de patrimoine en SCI vs indivision ?

En SCI, la transmission est très souple : on peut transmettre progressivement des parts sociales par donations successives, en profitant des abattements fiscaux tous les 15 ans (100 000 € par parent et par enfant). On peut aussi démembrer les parts (donner la nue-propriété en conservant l’usufruit) pour optimiser la fiscalité. La SCI reste propriétaire du bien, évitant les formalités immobilières répétées. En indivision, les héritiers reçoivent des quote-parts indivises, ce qui peut créer ou perpétuer une indivision successorale difficile à gérer. Les options d’optimisation fiscale sont plus limitées. La transmission en indivision convient pour une transmission simple et unique.

Quel montage choisir pour un projet à court terme (achat à deux pour 2-3 ans) ?

Pour un horizon court (moins de 5 ans) et un projet simple entre deux personnes en bonne intelligence, l’indivision suffit amplement. Elle évite les frais de création et de fonctionnement d’une SCI qui ne se justifient pas sur une période courte. Néanmoins, même en indivision, il est fortement recommandé d’établir une convention d’indivision chez le notaire pour organiser les règles de gestion, la répartition des charges et les modalités de sortie (rachat, vente). Cette convention, qui coûte quelques centaines d’euros, prévient les conflits et sécurise le projet.

Faut-il un comptable pour une SCI ?

Ce n’est pas légalement obligatoire pour toutes les SCI, mais c’est fortement recommandé, particulièrement si :

• La SCI génère des revenus locatifs significatifs
• Elle compte plusieurs associés
• Vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés (IS)
• Vous souhaitez optimiser votre fiscalité

Un expert-comptable assure la tenue de la comptabilité, prépare les déclarations fiscales annuelles, établit les comptes de résultat et peut vous conseiller sur les stratégies d’optimisation. Le coût annuel varie de 500 à 1 500 € selon la complexité. Pour une petite SCI familiale à l’IR sans activité locative importante, une comptabilité simplifiée peut suffire.

Peut-on créer une SCI pour un seul bien ?

Oui, absolument. Il n’y a aucune obligation de détenir plusieurs biens pour créer une SCI. Une SCI peut parfaitement être constituée pour gérer un seul appartement, une seule maison ou un seul immeuble. L’intérêt réside dans la structuration patrimoniale, la transmission facilitée et la protection du patrimoine familial. Beaucoup de SCI familiales sont créées autour d’un unique bien immobilier destiné à être transmis progressivement aux enfants.

Conclusion

Le choix entre SCI et indivision n’est ni anodin ni définitif. Il doit être guidé par votre projet patrimonial, l’horizon temporel de votre détention, le nombre de co-propriétaires et vos objectifs de transmission.

À retenir :

• L’indivision convient aux situations simples, temporaires, avec peu de co-propriétaires en bonne intelligence. Elle nécessite impérativement une convention d’indivision pour sécuriser la gestion.
• La SCI s’impose pour les projets familiaux à long terme, les transmissions patrimoniales progressives et dès que l’on souhaite une structure de gestion pérenne et protectrice.
• La transformation d’une indivision en SCI est possible et souvent souhaitable pour sortir d’une situation bloquante ou pour organiser une transmission.
• Dans tous les cas, ne restez jamais en indivision sans convention et n’hésitez pas à faire appel à des professionnels (notaire, avocat, conseiller en gestion de patrimoine) pour faire le bon choix.

Chaque situation patrimoniale est unique. Ce qui convient à un projet peut être inadapté à un autre. L’essentiel est d’anticiper, de structurer et de se faire accompagner pour sécuriser votre patrimoine immobilier.

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Cet article a été rédigé à titre informatif et ne saurait se substituer à un conseil juridique, fiscal ou patrimonial personnalisé. Pour toute décision concernant la structuration de votre patrimoine immobilier, nous vous recommandons vivement de consulter un notaire, un avocat spécialisé ou un conseiller en gestion de patrimoine.

Mise à jour le 10/11/2025