Le marché de l’immobilier est de plus en plus juteux et poursuit constamment son évolution. L’achat, la vente ainsi que la location d’immeubles ou d’appartements constituent les socles de ce secteur. La ville de Paris est sans doute la zone géographique où le marché est le plus florissant. Mais, le marché est aussi plus exigeant dans la ville parisienne. Pour y effectuer un achat ou une vente d’immeuble, il est impératif de savoir bien s’y prendre. Vous verrez ici les étapes importantes à respecter afin de réaliser convenablement la vente d’un immeuble sur Paris.
Faire une belle présentation de l'immeuble
Pour une vente réussie, la présentation de l’immeuble est la première étape, elle s’accompagne aussi de la rédaction d’une annonce immobilière. La rédaction de l’annonce de vente parait d’abord comme une tâche facile, mais il n’en est rien. Cette annonce doit présenter clairement l’immeuble en mettant en exergue ses points forts sans être trop longue. L’annonce pour être complète doit comporter forcément les éléments suivants :
- la nature de l’immeuble ;
- le type de transaction ;
- le prix de vente en précisant s’il est négociable ou non ;
- l’emplacement exact de l’immeuble ;
- les coordonnées ou contacts du vendeur ou de l’agence mobilière chargée de la vente ;
- la surface et le nombre de pièces dans l’immeuble ;
- les résultats du diagnostic de performance énergétique de l’immeuble.
En dehors de ces informations, vous pouvez aussi ajouter des éléments comme la liste des écoles, centres commerciaux et des autres infrastructures présentes dans le secteur géographique de l’immeuble. Enfin, l’essentiel à retenir ici c’est que vous devez présenter toutes les informations relatives à l’immeuble de façon exhaustive. Si l’immeuble est dans un quartier résidentiel comme c’est le cas des immeubles parisiens, vous devez aussi ajouter toutes les informations permettant de distinguer votre immeuble des autres.
Vous devez faire mention des détails importants et aussi des défauts de l’immeuble s’il en existe. Mais dans ce cas, il est conseillé de procéder à une réparation complète voire une rénovation de l’immeuble avant la mise en vente. Si l’immeuble a été rénové récemment et respecte les nouvelles normes en matière de dépenses énergétiques, vous devez en faire mention. Cela rajoute une énorme valeur ajoutée à votre annonce.
Il est aussi conseillé d’éviter de partir trop en profondeur des défauts du bâtiment. Mais, ce n’est pas une raison aussi pour faire preuve de mauvaise foi ou de malhonnêteté. Le reste des détails de l’immeuble à vendre seront constatés par le futur acquéreur lui-même lors de la visite du local.
Une fois votre annonce rédigée, vous devez maintenant trouver un titre accrocheur pour celle-ci. Vous avez la possibilité d’opter pour des titres classiques. Mais, dans la plupart des cas, il est conseillé de choisir un titre bien accrocheur sans pour autant vendre du rêve à l’acquéreur.
Enfin, c’est bien de faire une belle description de l’immeuble à vendre, mais rien ne vaut de belles illustrations picturales. Les photos occupent en effet une place indéniable dans la réussite de votre projet de vente. Elles permettent aux personnes intéressées d’avoir un premier aperçu global du bien immobilier. De plus, c’est grâce aux photos que les potentiels acquéreurs sont attirés par l’immeuble à vendre. Pour un résultat optimal, il est conseillé de confier cette tâche à un photographe spécialisé dans le domaine.
Procéder à l'estimation de l'immeuble
Il s’agit de la deuxième étape pour vendre votre immeuble. Cette étape est sans doute la plus importante, car elle détermine si vous serez en perte ou si au contraire, vous ferez des bénéfices. Pour estimer le prix d’un bien immobilier à Paris, il faut tenir compte de nombreux éléments. Il s’agit notamment de la localisation de l’immeuble, son environnement, ses caractéristiques ainsi que la demande. Cependant, malgré votre excellente connaissance de ces éléments, vous aurez du mal à estimer le prix de l’immeuble.
Il est donc conseillé de faire appel directement à une agence immobilière. Il en existe des centaines rien qu’à Paris. Certaines de ces agences possèdent des sites web sur lesquels elles proposent une estimation gratuite de la valeur monétaire de votre immeuble. Dans ce cas, vous aurez à répondre à une série de questions qui permettront de vous donner une idée plus ou moins précise de la valeur de votre immeuble. Cependant, il est conseillé de confier l’estimation à un professionnel lorsqu’il s’agit d’un grand immeuble.
Si vous tenez quand même à vous faire votre propre opinion de la valeur de votre immeuble, vous pouvez suivre les trois étapes suivantes pour en estimer le prix. La première consiste à faire une étude des annonces immobilières. Vous devez identifier les annonces immobilières qui présentent des caractéristiques proches de la vôtre. Cela vous permettra de vous inscrire tout au moins dans une fourchette de prix.
La seconde étape consiste en l’utilisation d’un baromètre immobilier qui fait l’estimation des appartements par m2. Vous devez cependant consulter le baromètre mis à jour, car les estimations dépendent d’éléments qui varient chaque mois. Enfin, vous devez prendre des renseignements sur la situation économique de la ville où se situe votre immeuble. La ville de Paris est par exemple la plus grande ville de la France sur le plan économique. Les prix dans cette ville doivent donc être les plus élevés.
Même à Paris, le prix des immeubles peut varier d’un arrondissement à un autre. En effet, certains arrondissements de la ville parisienne sont plus en vogue que d’autres. En fonction de la forte demande présente dans certains de ces arrondissements, les immeubles y coutent plus cher que dans les autres. De plus, un immeuble situé dans une zone à forte demande a plus de chances d’être vite vendu, il est donc normal que son prix soit élevé.
Montrer un bon rendement
Le taux de rendement immobilier est un indicatif qui permet de savoir si un investissement locatif se montrera viable sur le long terme. Il permet non seulement d’évaluer le rendement financier d’un tel investissement, mais aussi d’autres actifs financiers. Il existe cependant une différence de taille entre le taux de rentabilité et les rendements locatifs. Même si les deux notions sont faciles à confondre, une distinction s’impose ici.
En effet, le rendement fait référence au dernier revenu divisé par la valeur totale. La rentabilité quant à elle fait plutôt allusion à la notion de plus-value. De manière plus précise, le rendement immobilier permet à un acquéreur de mesurer avec justesse la part des loyers annuels en rapport avec le prix d’achat du bien. Le taux de rendement s’intéresse donc exclusivement aux flux financiers que génère l’investissement locatif. Il ne concerne pas la plus-value latente.
On parle aussi de rendement locatif. Il intègre toutes les différentes charges en rapport avec l’exploitation de l’immeuble acquis. À l’inverse de simples actions d’entreprise, l’immobilier peut générer de nombreuses dépenses en raison de sa condition physique évolutive.
Pour avoir le taux de rendement net annuel de votre investissement locatif, il vous faut d’abord déduire les charges annuelles des revenus locatifs. Cela vous donnera le revenu locatif net que vous allez ensuite diviser par le prix d’acquisition de l’immeuble.
Dans le domaine de l’immobilier, tout tourne autour du rendement. Aucun acheteur ne montrera de l’intérêt pour votre immeuble si ce dernier ne présente pas un taux de rendement alléchant. Ainsi, si vous désirez réellement attirer de vrais potentiels acquéreurs, votre immeuble doit afficher un rendement brut assez consistant. Il est généralement conseillé d’atteindre l’intervalle de 7 à 10%.
Lorsque le taux de rendement brut de votre immeuble est inférieur à 5%, aucun acheteur sérieux ne vous montrera de l’intérêt. Ceci s’explique par le fait que la déduction des différentes charges fiscales et des autres dépenses afférentes à l’immeuble fait descendre ce taux de rendement à près de 2%. Lorsque vous êtes pris au dépourvu par un faible taux de rendement, vous pouvez jouer sur les autres avantages présentés par votre immeuble pour faire pencher la balance en votre faveur.
La vente proprement dite
La finalisation de la vente est la dernière étape à réaliser. Vous pouvez faire la vente en bloc ou à la découpe. La vente en bloc est généralement déconseillée parce qu’elle ne présente pas de réels avantages. De plus, cette vente doit se faire par acte authentique, l’intervention d’un notaire est donc nécessaire ainsi que beaucoup d’autres règles de fond et de forme.
La vente par découpe est la plus conseillée ici. Cette dernière consiste à diviser l’immeuble en plusieurs petits lots et procéder à la vente de chacun de ces lots séparément. La division de votre bien immobilier peut donc être une réelle solution pour le vendre sans trop d’encombres. Il est cependant conseillé ici de procéder à la vente de la totalité des lots dans la même période. Cela vous évite de vous retrouver bloqué par un lot demeuré invendu.
Du côté de l’acquéreur aussi, cette méthode de division peut présenter un bel avantage. En effet, cette méthode permet au nouveau propriétaire d’augmenter sa rentabilité locative en procédant après à la location de l’immeuble en entier. Cette méthode permet aussi de se mettre à l’abri des problèmes de non-paiement ou de retard dans le paiement des loyers. Le propriétaire pourra donc échapper à l’éventualité d’être sans aucun revenu locatif.
Cependant, la vente à la découpe n’est pas exempte de démarches administratives. En effet, la division doit se faire par un expert-géomètre pour un résultat optimal. De plus, il faut un architecte pour vérifier si le projet est réalisable et évaluer le coût des travaux.
